省十三届人大五次会议《关于加强和改善小区物业管理的建议》（第1434号）答复

辽住建提发〔2021〕28 号

                                                                    签发人：白光 

对省十三届人大五次会议第1434号

建议的答复

 

彭楠代表：

您提出的关于加强和改善小区物业管理的建议收悉，您的建议对加强我省物业管理法制化规范化建设、提高物业管理水平具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现提出答复意见如下：

一、《辽宁省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）修订情况

省《条例》由辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于2017年11月30日审议通过，自2018年2月1日起施行。我省是全国出台省级《条例》较早的省份之一，《条例》施行以来，对加强和改进物业管理、规范物业管理行为、维护物业管理各方的合法权益、提升全省物业管理水平发挥了重要作用。

《民法典》颁布实施后，为及时适应上位法的一些新规定，我省针对与《民法典》不符的条款，对省《条例》的11条进行了修改，2020年11月24 日，经辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议讨论通过，于2021年1月1日施行。目前的修改，解决了与《民法典》相悖的部分。

1、《条例》对基层政府和相关部门的物业管理工作职责做了规定。一是明确了政府主管部门、街道办事处、居委会以及各相关部门的职责。《条例》规定，省、市、县物业行政主管部门负责监督管理物业管理活动；街道办事处或乡镇人民政府要对业主大会成立、业委会日常工作以及协调解决物业管理各方主体之间的矛盾纠纷切实担负起职责，居（村）委会予以协助；公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土、质监、环保、人防、城市管理执法等部门按照各自职责，依法做好物业管理工作。二是明确了投诉举报的管理职责。《条例》规定，市县物业行政主管部门要建立物业投诉举报制度，公布投诉方式，接受投诉举报。城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门要按照各自的职责，加强对物业管理区域进行监督管理，要在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为，从法律层面解决了以往个别执法人员不愿进入小区执法管理的问题。三是赋予街道办事处召集、召开物业管理协调会议的职责。《条例》规定，由街道办事处或乡镇人民政府负责召集、召开物业管理协调会议，有物业行政主管部门、派出所、司法所、居（村）委会、物业企业等单位以及业委会和业主代表参加，协调解决相关事项。四是明确了对不履行职责的人员要给予行政处分。《条例》规定，对未按照规定履行监督管理职责、造成严重社会不良影响的；未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会，造成不良后果的；未按规定在物业管理区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的以及其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为，要依法给予主管人员和其他直接责任人员行政处分。

2、《条例》重点突出业主大会和业主委员会在物业管理工作中的主体作用。一是要求成立业主大会。《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。二是对具备和不具备成立业主大会条件的，都做出了明确规定。《条例》规定，交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上、或者交付的房屋户数达到总户数的50%以上、或者自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到30%以上的，应当组织召开首次业主大会。其筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居（村）委会代表组成，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。《条例》规定，对于不具备成立业主大会条件、或者具备条件而未成立的，由街道办事处或乡镇人民政府指导居（村）委会临时代行业委会职责。三是明确了业主大会的主要职能。即：负责决定制定管理规约、选举业委会成员、选聘物业企业、筹集使用维修资金等事项。业委会依据业主大会的决定，履行相应职责。推行业委会主任离任审计。业委会做出的决定违反法律法规、严重损害业主权益的，要依法承担相应责任。

3、《条例》明确了供水、供电、供气、供热单位在物业管理区域内应当承担的相关管线、设备的维修养护管理的责任。一是明确了专业经营单位的承接责任。《条例》规定，住宅小区内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，在验收合格后，由建设单位移交给专业经营单位进行维护管理，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和住宅专项维修资金中列支。专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的计量值向用户收取费用。住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电、绿化用水用电、消防用水等的收费，执行居民使用价格标准。二是明确了不履行承接的处罚责任。《条例》规定，对物业管理区域内相关管线和设施设备验收合格后，专业经营单位未接收的，由物业行政主管部门责令改正，造成业主损失的，要依法承担赔偿责任。

4、《条例》明确了物业服务费收取和交纳的权利义务。一是明确权利、义务和物业费承担的界线。《条例》规定，依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费，是物业企业的权利；按照合同约定按时交纳物业费，是业主的义务。已交付业主的物业，物业费由业主承担；未交付的，物业费由建设单位全额承担。物业发生转移或者灭失的，业主或物业使用人要结清物业费。二是要求物业企业不得以任何理由损害业主合法权益。《条例》规定，物业企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，中断或变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。对物业企业违反规定以及合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。三是明确对不交物业费的业主采取的措施。《条例》规定，对欠交物业服务等费用的业主，物业企业可以通过上门催交等方式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不执行仲裁裁决和生效判决的，物业企业可申请强制执行，并由人民法院按规定录入个人信用信息系统。

5、《条例》多方位解决建设单位遗留的房屋质量问题。一是要求前期物业企业提前介入。《条例》规定，建设单位邀请委托的前期物业企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。二是要求物业企业把好工程质量验收关。《条例》规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工验收合格后，方可交付使用。在工程验收和分户验收时，物业企业要参加验收。新建物业交付使用前，建设单位和物业企业要共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。三是划定了物业企业的维修责任界线。《条例》规定，在保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位，由建设单位承担保修责任。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业企业按照合同约定承担。

二、下步工作打算

为落实代表建议，我厅于3月2日，组织召开了全省物业管理和维修资金管理工作座谈会，邀请人大代表、政协委员、专家学者、物业行政主管部门、物业企业和社区代表等参加会议，共同研究物业管理存在的问题和解决的措施。制定并印发《2021年全省物业管理工作要点》，明确工作目标，落实重点工作任务，提出18条贯彻落实举措。并拟于5月21日召开全省加强物业管理工作现场会，学习贯彻《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，总结和交流全省物业管理工作经验，部署2021年工作，切实把加强和改进物业管理工作落到实处。下一步，我厅将着力做好以下工作：

（一）研究进一步修订完善省《条例》

为落实代表建议，目前，省人大已将修订省《条例》列人2021年全省立法论证项目计划，定于9月底前完成。以上安排的主要考虑是，目前住建部正在组织研究修订国务院《物业管理条例》，将会按照《民法典》的精神实质，全面系统地修订《条例》，修订后的《条例》将会有较大变化，我省现在修订《条例》，将会与国家修订后的《条例》不符。因此，省人大决定，我省修订《条例》工作分两步走。第一步，开展《条例》立法论证。第二步，修订省《条例》。我厅已经组成《条例》修订团队，认真研究、充分吸收采纳您的建议，先行研究起草修订省“条例”，待国务院《条例》修订出台后，遵循国家有关政策，立即修订出台省《条例》。

（二）制定《条例》配套政策

组成三个专家团队，研究制定《辽宁省住宅物业服务合同示范文本》《辽宁省物业服务收费参考标准》和《辽宁省业主大会和业主委员会指导规则》等规范标准，目前均已形成初稿，计划年底前印发。

（三）加强和改进物业管理

1、扩大物业管理覆盖面。一是提高住宅小区物业管理覆盖面。已将“住宅小区物业管理覆盖率”指标纳入省政府对省住建厅和各市政府绩效考核内容。全面排查住宅小区物业管理基本情况，建立台账，制定3年全覆盖计划。到2021年底，全省住宅小区物业管理覆盖率达到60%以上。二是规范业主委员会履职行为。配合街道推动住宅小区和商业楼宇成立业主大会，选举业主委员会，依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。 三是巩固疫情防控常态化成果。指导物业服务企业按照各级疫情防控指挥部的要求，配合街道、社区和相关部门做好联防联控工作。对尚未封闭的老旧住宅小区，在征求群众意见基础上，逐步实施封闭管理，科学划分封闭区域，合理设置出入口。已经实施改造的老旧小区，同步成立业主委员会，同步选聘物业服务企业，实现改造后物业管理全覆盖。

2、提升物业服务质量。一是坚持党建引领。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，力争3年内党组织在全省物业服务企业及其服务项目全覆盖。二是推行“质价相符”机制。指导各地对照《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行）和地方经济水平，制定住宅前期物业服务收费政府指导价格。引导业主树立“质价相符”理念，建立“交费买服务”意识，引导合理消费。三是规范物业服务内容。编制《辽宁省住宅物业服务合同示范文本》，推行物业服务合同备案。推广《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行），指导物业服务企业与开发建设单位或业主大会参照《服务标准》，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容和标准，签订物业服务合同。指导物业服务企业依据物业服务合同，规范物业企业行为，提升物业服务质量。四是加快信用体系建设。完善辽宁省易安居物业管理平台，利用管理平台对物业服务企业、从业人员、项目管理等情况进行信用信息收集、整理和利用。建立物业企业红黑榜，并向相关部门推送信息。物业主管部门和物业服务企业运用管理平台在线处理、解决群众的投诉、报修问题，化解物业矛盾纠纷。五是提升物业服务人员职业技能水平。委托省房地产行业协会，按照中国物业管理协会的工作要求和时间安排，做好我省物业管理员（师）的职业技能培训和等级认定工作。探索技能培训和等级认定结果在信用体系中的应用。六是选树物业服务标杆项目。打造一批开展线上线下生活服务和“物业服务+养老服务”标杆项目，推动品牌引领，以优质服务带动行业整体服务水平提升。继续开展“走进企业学标杆，推动行业促发展”活动，学习标杆、争当标杆、赶超标杆，不断提升物业服务质量，促进行业健康发展。宣传优秀物业企业和最美物业人代表。七是抓好物业行业安全生产。指导督促服务企业做好共用部位、共用设施设备的日常养护管理，加强秩序维护，保障消防通道畅通和电梯安全使用。八是及时化解各类矛盾投诉。认真解决易安居物业投诉平台、8890平台、省长信箱、厅长（市长）信箱、群众来信来访等各类投诉。建立信访投诉档案，实施解决销号制度。加强统计分析，区分个别问题和共性问题，注重完善体制机制，加大部门间协同配合力度，切实解决问题，降低投诉量，不断提升群众满意度。

3、加强物业服务监督管理。一是推进部门执法进小区。着力解决小区内违建或擅自拆改建、占用消防通道、楼道堆放杂物、电动自行车违规停放和充电等问题。督促物业企业加强检查巡查，发现问题采取合理措施进行劝阻或制止，对劝阻或制止无效的，及时向有关部门报告，并配合执法部门依法依规对各类违法违规问题进行处理。二是强化物业服务监督考核。指导各地建立物业管理监督考核机制和办法，加强对物业企业服务质量的监督检查，建立主管部门、街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主和物业企业等共同参与的物业服务质量考评体系。开展物业服务质量考核评估，将评估结果作为确定下一年度物业收费标准的重要依据。

（四）结合老旧小区改造，因地制宜建立长效管理机制

老旧小区改造是重点民生工程和重大发展工程。党中央、国务院高度重视，提出要加快老旧小区功能改善提升，补齐老旧小区改造的短板。我省结合实际，逐步形成“1358”工作法，系统推进老旧小区改造。到2020年底，我省2019年计划改造的459个小区已全部完工，2020年计划改造的894个小区全部开工，改造老旧住宅10159栋楼、4076万平方米，惠及54.5万户居民家庭。下步工作：一是推动“党支部建在小区上”。在街道党工委、社区党组织指导下，建立完善老旧小区基层党组织，成立党支部或党小组，会同业主委员会共同管理老旧小区。二是按照社会综合治理网格化的要求，形成街道党工委—社区党组织—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户的小区基层党建格局，实现党的工作在居民小区管理末端全覆盖。三是鼓励社会资本投资、改造、管理老旧小区，引入专业化物业服务。依靠基层党组织，开展老旧小区物业管理，建立“红色物业”，实现改造后物业管理全覆盖。对暂不具备物业管理条件的小区，发挥国有物业企业保障性兜底作用，提供基础性物业服务。四是调动驻区企业参与积极性，引导生鲜超市、便利店、餐饮店、理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务点等企业为本小区居民提供优惠打折服务。探索推行消费积分抵顶物业费等鼓励社区消费的办法。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

 

 

辽宁省住房和城乡建设厅

2021年5月8日

 

 

 

抄送：省人大人选委、省政府办公厅