省十三届人大五次会议《关于推动全省商业写字楼成立业主委员会的建议》（第1426号）答复

辽住建提发〔2021〕27 号

                                                                     签发人：白光

对省十三届人大五次会议第1426号

建议的答复

 

程利国代表：

您提出的关于推动全省商业写字楼成立业主委员会的建议收悉，您的建议对加强和改进物业管理、打造良好的营商环境、提高全省物业管理水平具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现提出答复意见如下：

商业写字楼的物业管理水平与服务质量直接关系到入驻用户的服务体验，影响到写字楼的运营与租售状况，而运营与租售状况又对地区经济发展起着重要的作用，是反映一座城市商业活力的重要指数与重要窗口。成立商业写字楼业主委员会是监督促进写字楼物业服务企业实施规范化物业管理、提升服务质量的重要手段，是招商引资、优化辽宁营商环境建设的有力抓手。但正如您所说，我省商业写字楼业主委员会成立比例低，物业企业缺乏业主委员会的监督，物业管理确实存在许多问题和矛盾，主要表现在：

1、业主大会制度不完善。一方面，业主大会成立率偏低。另一方面，主体作用发挥不好。作为业主大会执行机构的业主委员会，成员大都是兼职，缺少懂政策的专业人士，多数业主公共参与意识不强，难以达成多数意见。

2、政府管理存在薄弱环节。一是从相关管理部门看，横向各相关部门对小区内各类违法行为进行调查处理力度不够，存在推诿的现象。二是从基层政权组织看，街道办事处、居民委员会物业管理责任尚未落实到位。

3、物业服务质量不够高。一方面，一些企业常以管理者自居，处理问题方法简单生硬，收支不透明，服务质量、服务态度差。另一方面，一些业主尚未树立“花钱买服务”的意识，在人工、材料费用不断上涨情况下，物业企业面临物业费收取难、涨价难，难以持续投入人力、物力，物业服务很容易形成恶性循环。

4、物业管理矛盾点多发。小区内引发物业管理矛盾点多发，一些开发建设单位的房屋质量问题遗留给物业服务企业，引起业主不满，拒交物业费，引发连锁反应。

5、老旧小区物业弃管。这类小区老住户多，小区设施遗留问题，老小区的住户经济条件相对较差，物业收费难以为继，小区环境脏、乱、差问题比较严重。

为落实代表建议，切实解决上述问题，我厅于3月2日，组织召开了全省物业管理和维修资金管理工作座谈会，邀请人大代表、政协委员、专家学者、物业行政主管部门、物业企业和社区代表等参加会议，共同研究物业管理存在的问题和解决的措施。制定并印发《2021年全省物业管理工作要点》，明确工作目标，落实重点工作任务，提出18条贯彻落实举措。并拟于5月21日召开全省加强物业管理工作现场会，学习贯彻《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，总结和交流全省物业管理工作经验，部署2021年工作，切实把加强和改进物业管理工作落到实处。下一步，我厅将着力做好以下工作，积极推动成立业主委员会，特别是提高商务楼宇业主委员会成立比例，积极发挥业主委员会作用，营造良好的营商环境。

1、研究修订省《条例》。目前，省人大已将修订省《条例》列人2021年全省立法论证项目计划，定于9月底前完成。以上安排的主要考虑是，目前住建部正在组织研究修订国务院《物业管理条例》，将会按照《民法典》的精神实质，全面系统地修订《条例》，修订后的《条例》将会有较大变化，我省现在修订《条例》，将会与国家修订后的《条例》不符。因此，省人大决定，我省修订《条例》工作分两步走。第一步，开展《条例》立法论证。第二步，修订省《条例》。我厅已经组成《条例》修订团队，进一步研究明确有关部门职责，细化商务楼宇业主委员会建设，先行研究起草修订省“条例”，待国务院《条例》修订出台后，遵循国家有关政策，立即修订出台省《条例》。

2、组织制定《辽宁省业主大会和业主委员会指导规则》。指导各地健全业主大会和业主委员会制度，明确召开业主大会、组建业主委员会程序，规范我省业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，鼓励和引导积极履行业主义务、公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。推进社区居委会和业主委员会成员“交叉任职”。提高业委会成立比例，引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。目前《指导规则》已形成初稿，拟于今年年底前出台。

3、完善业主大会和业委会制度建设。认真贯彻落实《辽宁省物业管理条例》，物业管理行政主管部门及各有关部门各司其职，各尽其责，密切协作，积极推动业主委员会及时成立，履行职能，发挥作用。落实街道办事处在推进业主委员会建设中的主体责任。街道办事处要指导、协助、监督住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举工作，有计划、有步骤地开展业主大会和业主委员会建设工作，提高业主委员会成立比例。社区居委会要协助街道办事处做好与物业管理有关的工作。对符合条件的小区，要及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案，依法按程序成立业主大会，选举业主委员会。鼓励“两代表、一委员”参选业主委员会，业主委员会成员中党员要占较大比例。不具备成立业主大会条件的物业管理区域，由社区临时代行业主委员会职责。

4、规范业主委员会运作。社区居委会要做好业主委员会候选人的推荐工作，鼓励和引导积极履行业主义务、公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。推进社区居委会和业主委员会成员“交叉任职”。加强对业主委员会委员的培训，逐步实现对业主委员会委员培训的全覆盖。制定业主委员会负面清单，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，规范业主委员会运作。引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。

5、加强基层党组织建设。将党支部建在业委会，加强基层党组织对业委会工作的监督。以小区为单位，建立社区居委会、业主委员会、业主、物业企业党员代表共同参加的“四位一体”党的基层组织，强化基层党组织的政治功能和服务功能，在加强对业主委员会的监督、协调处理各类物业管理矛盾纠纷中，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。

6、扩大物业管理覆盖面。一是提高住宅小区物业管理覆盖面。已将“住宅小区物业管理覆盖率”指标纳入省政府对省住建厅和各市政府绩效考核内容。全面排查住宅小区物业管理基本情况，建立台账，制定3年全覆盖计划。到2021年底，全省住宅小区物业管理覆盖率达到60%以上。二是进一步探索老旧小区管理模式。对尚未封闭的老旧住宅小区，在征求群众意见基础上，逐步实施封闭管理，科学划分封闭区域，合理设置出入口。已经实施改造的老旧小区，同步成立业主委员会，同步选聘物业服务企业，实现改造后物业管理全覆盖。

7、提升物业服务质量。一是推行“质价相符”机制，引导业主树立“花钱买服务”意识并进行合理消费。二是规范物业服务内容。编制《辽宁省住宅物业服务合同示范文本》，指导物业服务企业依据物业服务合同，规范物业企业行为，提升物业服务质量。三是加快信用体系建设。完善辽宁省易安居物业管理平台，建立物业企业红黑榜，并向相关部门推送信息。四是选树物业服务标杆项目。打造一批开展线上线下生活服务和“物业服务+养老服务”标杆项目，推动品牌引领，以优质服务带动行业整体服务水平提升。五是要落实街道办事处召集、召开物业管理协调会议的职责。由街道办事处或乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业委会和业主代表参加，召开物业管理协调会议，协调解决相关事项。

8、推动成立业主委员会协会。行业协会是连接政府和企业的桥梁和纽带。我厅将积极总结沈阳市业主委员会协会经验，形成可复制、可推广经验，在全省广泛推广。鼓励、支持成立省、市业主委员会协会，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用，积极推动成立业主委员会，提高业主委员会成立比例，并积极发挥业主委员会作用。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

 

辽宁省住房和城乡建设厅

2021年5月8日

 

 

 

抄送：省人大人选委、省政府办公厅