辽住建提发〔2018〕46号
签发人： 曹桂喆
对省十三届人大一次会议第037号
建议的答复
徐雁安、代贵雪、刘广新、刘子军、刘玉华、刘艳辉、李超、汪琦、英焕聚、范丹宇、金鑫、凌卫星代表：
你们提出的关于建立我省商品住宅质量保修制度的建议收悉，现答复如下：
正如你们所说，随着我省商品房市场的快速发展，人民群众的住房条件不断得到改善，获得感和幸福感不断增强，但住房质量和保修问题也困扰着百姓的生活。究其根源，既有制度不完善的原因，更有契约精神缺失方面的原因。
当前，我国关于商品住房质量保修制度和责任的规定主要有：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
《商品房销售管理办法》：第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
通过以上几个规定可以看出，购房者与开发企业是基于商品房买卖合同而建立的合同关系，开发企业要按照合同约定和以上规定对其销售的商品房承担保修责任，履行保修义务，是商品房质量保修的第一责任人。保修期内出现房屋质量问题，购房者可以依据合同约定和以上规定要求开发企业承担保修责任，开发企业应当履行维修义务。开发企业不履行维修义务的，可以进行诉讼解决。这是国家基于商品买卖关系而建立的商品房屋质量保修制度，也是国家的关于商品房质量保修立法的基本思路。要保证以上政策落实，要有健全的法律体系和良好的契约精神为基础，但现实是这些都并不理想。因此，显得以上制度还不够完善，特别是共用部位、专用部位保修期的起算日期，发生维修后保修期如何计算等等还不够明确。
你们的8条建议都很好，比较有针对性。近年来，省住建厅也在多方面、多角度的探索研究住宅质量维修制度，并出台了许多文件，现结合你们的建议，将有关情况一并汇报。
一、关于明确行政管理主体的建议。2012年，省住建厅印发《辽宁省建设工程质量投诉工作管理规定》（辽住建[2012]457号），第五条规定：省住房城乡建设厅负责处理全省建设工程质量投诉管理工作，下设建设工程质量投诉工作办公室。办公室设在省建设工程质量监督总站，负责日常投诉处理工作。各级建设行政主管部门负责本行政区域内的工程质量投诉管理工作，下设相应的建设工程质量投诉工作机构，负责具体工程质量投诉处理工作。
据了解，各市的工程质量投诉也设在建设工程质量监督站。该建议已经落实。
二、关于明确开发企业为商品住宅质量保修责任主体的建议。对此，国家政策规定很明确，开发企业是商品住宅质量保修的责任主体，无需另行规定。该建议已经落实。
三、关于制定商品住宅质量保修规范性文件的建议。制定《辽宁省商品住宅质量保证金管理办法》的建议，在第四点进行回答。制定《辽宁省商品住宅质量保修若干规定》、《辽宁省商品住宅工程质量保修管理办法》属于政府规章，省住建厅无权制定。下一步，可考虑两个方面同时进行推进，一是积极向国家建议制定住宅质量保修方面的规定或者办法，二是在此基础上，积极向省政府、省人大建议，着手启动《辽宁省建设工程质量条例》修订工作。去年开始，我厅已着手起草《条例》，并已经列入省人大五年立法计划，今年，我们还将继续推动此项工作。目前，我厅我厅已组织专家起草了《条例》（初稿），涉及第五条、第六条相关建议，解决保修期计算方法不明确的问题。下一步，我厅将积极向省政府、省人大建议尽快启动《条例》修订工作，争取明年列入论证计划，2-3年内列入正式立法计划。
四、关于建立商品住宅质量保修金制度的建议。从2016年开始，省住建厅启动《辽宁省物业管理条例》修订工作。在《条例》修订过程中，对建立有关物业质量保修金的制度进行了多次的研究与设计。主要思路有三个，一是建立物业质量保修金制度，二是建立建设工程质量保证金与物业质量保修金提取制度，三是探索建立物业质量保修保险制度。对于第一种思路，由于国家正在清理各类保证金，住建系统唯一保留的保证金就是建设工程质量保证金，其他各类保证金予以全部清理。在此国家清理各类保证金的大背景下，设立新的保证金制度显然行不通。对于第二种思路，已写在了《条例》（草案）第四稿中，但因国家建设工程质量保证金管理制度发生重大转变，由原来的建设主管部门统一管理，转成由建设单位（开发企业）与施工单位通过合同约定，无法建立互转提取制度。后只好对《条例》（草案）进行修订。对于第三种思路，上属于探索阶段，尚不具备立法的条件。因此，该建议难以落实。
五、关于明确规定商品住宅质量保修期计算方法的建议。已在第三条中回答。
六、关于明确规定发生修缮行为后保修期时间计算方法的建议。已在第三条中回答。
七、明确规定保修期内虽有多次报修，但未发生修缮行为时的处理方法及商品住宅质量保修保证金提取的程序和前提的建议。由于住宅质量保修金制度难以建立，故该建议难以落实。但是，购房者可以根据《辽宁省建设工程质量投诉工作管理规定》（辽住建[2012]457号）规定，向当地建设工程质量监督部门反映问题，协调解决。也可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，自行进行处理后再提请法院诉讼，由开发企业承担维修费用。
八、关于明确规定竣工验收手续不全且已入住，保修期时间的计算方法的建议。 《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》均规定，建设工程将验收合格的，方可交付使用。未履行竣工验收手续办理入住的，不符合法律规定，购房者有权拒绝收房。如果对竣工验收手续不全且已入住行为明确保修期时间计算方法，等于默认此种行为合法，不符合立法精神。因此，该建议难以落实。
借此机会,向各位代表汇报一下省住建厅关于加强住宅质量管理的有关工作情况。
自2013年开始，我厅制定了《辽宁省住宅工程质量常见问题专项治理工作方案》，组织全省各地开展住宅工程质量常见问题专项治理工作。5年来，各地开展了住宅工程质量常见问题专项治理和“工程质量示范工程”现场观摩会等活动。全省各地不断进行经验交流和观摩,推广先进施工技术、工艺工法，推进工程质量全面提高。全省共开展宣贯培训39次，宣贯培训近1.26万人。各地在工程质量监督工作中，引导相关单位提高施工工艺，落实住宅工程质量常见问题的防治方案。同时要求设计单位从设计的角度上认真研究、分析常见质量问题形成的原因，优化设计方案，从源头上控制常见质量问题的形成。积极编制推广工程质量常见问题防治技术措施。各级住建部门要求施工单位在施工前制定切实可行的治理常见工程质量问题措施，防止常见质量问题的发生。五年来，全省共编制防治技术措施1041项，其中制定修订地方标准规范4件、地方标准设计图集1个，形成国家级工法13项、省级工法969项。加大监督检查力度。每年我厅组织三个检查组，全年分三个阶段对各市和县（市）区的在建工程开展质量监督执法大检查。各级主管部门按时按计划开展监督检查工作，全面落实各方主体项目负责人质量终身责任，严格执行书面承诺、永久性标牌和信息档案等制度。从检查总体情况看，各单位能够贯彻落实工程建设法律法规，工程主体结构质量处于受控状态，对出现的质量安全问题能够及时进行技术处理，消除质量隐患，并及时将检查的结果上报。积极创建示范工程。各地着力推动建筑业新技术应用和质量创优，创新建设工法，争创优质工程。5年来，全省共创建示范工程总数252项，其中省级示范工程172项，总数量较以前有大幅度提高，成绩显著。加强制度建设，及时制定有关政策文件。5年来，全省各地共计印发有关质量方面文件1000多份，其中颁布规范性文件33份，适时研究、部署工程质量监管工作，推动监督工作由注重实体质量监管向参建各方质量行为监管与实体质量监管并重转变。监管部门有针对性地开展各种检查，督促企业严格履行法定责任和义务，实现“五落实五到位”。
为巩固住宅工程质量常见问题专项治理工作成果，2017年，我厅印发《辽宁省工程质量安全提升行动实施方案》，召开动员大会和观摩活动，不断将我省工程质量提升行动推向深入。
特此汇报。感谢你们对住建厅工作的关心和支持！
辽宁省住房和城乡建设厅
2018年4月11日
抄送：省人大人选委、省政府办公厅
