省人大十三届一次会议《关于加强城市弃管楼院管理的几点建议》（1206号）答复

 

 

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                                          [此件公开发布]

 

 

 

 

辽住建提发〔2018〕74号

                                      签发人：潘学俊 

 

对省十三届人大一次会议

第1206号建议的答复

 

唐棣代表：

    您提出的《关于加强城市弃管楼院管理的几点建议》收悉，现答复如下：

一、开展的主要工作

（一）加强物业管理工作的法制化、标准化建设

一是出台了《辽宁省物业管理条例》。《辽宁省物业管理条例》已由辽宁省第十二届人大常委会第三十八次会议于2017年11月30日审议通过，自2018年2月1日施行。《条例》对诸多物业管理和服务问题进行了界定和规范，明确物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。《条例》的出台促进了我省物业管理的法制化和规范化，省内各城市主管部门正按照物业提升年行动部署，认真贯彻落实《条例》，大力解决人民群众关心的问题。

二是编制《辽宁省住宅物业服务等级标准》和《辽宁省物业服务收费管理办法》。物业服务等级标准，是行业规范化发展的基础，与提升物业服务质量、确定收费指导价格、建立第三方评估和信用评价体系、有效解决群众与物业服务企业之间的矛盾纠纷都紧密相关。《辽宁省住宅物业服务等级标准》已经多轮征求意见，几易其稿，力争在年内出台。同时，我厅正在配合省物价局起草《辽宁省物业服务收费管理办法》，已完成征求意见，近日将出台施行。下一步将制定与《物业服务等级标准》相对应的物业收费指导价格，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制，缓解因服务不到位引起的矛盾纠纷。

（二）开展物业服务质量提升年行动

以宣传贯彻《条例》为契机，以提升物业服务质量为目标，以易安居物业管理平台为抓手，发挥典型引导作用，切实解决群众身边的物业问题和矛盾纠纷，在全省开展物业服务质量提升年行动，提升住宅小区治理水平，营造和谐有序的工作生活环境，不断提高人民群众的获得感、幸福感和安全感。行动主题是：强服务、树标杆、解难题；行动时间：2018年4月—2018年12月；主要内容:有四个分项行动。

一是宣贯《条例》。按照“政府主导、协会组织、企业参与、全社会发动”的原则，采取海报漫画宣传、网上答题、行业竞赛、传统（新）媒体宣传、业务培训等多种方式，分省厅、各市、协会、物业企业等几个层面，广泛开展《条例》宣传活动。

二是应用“易安居”投诉报修平台，切实提高对群众诉求办理的回复率和满意率。易安居平台是省住建厅建立的物业管理方面的公共服务平台，目的就是要及时解决群众在物业方面的投诉、报修问题。2018年年底前，各市通过易安居、民心网等平台的物业投诉回复率要达到80%以上，列入工作绩效考核。年底前，各市要组织开展一次覆盖所有物业项目的物业服务质量考核工作。

三是推出十个物业服务标杆项目。采取自愿申报原则，由物业企业自愿申报，省市住建厅组织有关专家进行现场考核确定。推出后，由各市县主管部门、协会，组织物业企业学标杆、强服务，在全省树立榜样，塑造品牌，扩大标杆企业市场覆盖面，切实做好扶优扶强，引领带动行业整体服务水平提升。

四是举办首届全省物业服务行业职业技能竞赛。为夯实物业管理基础，弘扬物业行业工匠精神，培养一批物业服务行业技能人才，省住建厅委托省房地产行业协会主办，在全省范围内开展物业服务行业职业技能大赛。竞赛工种为物业管理员和电工。根据大赛结果，推荐物业管理员和电工前三名参加全国物业服务行业职业技能竞赛。

行动方案已于4月16日正式下发，26日下午召开了全省动员大会，27日上午召开了新闻发布会。目前各项工作已按计划展开。

（三）开展老旧小区改造试点工作

老旧小区改造工作，国家是通过抓试点，以典型推动的方式，总结可复制的经验模式，在全国推广。我省沈阳、鞍山是国家试点城市，沈阳市今年共改造老旧小区120个，现已开工111个，其中，选取11个作为试点，目前已全部开工。鞍山市确定试点3个，目前，有1个项目已经完成地下管网改造，正在进行地上施工，另外2个项目正在做地下管网改造。大连、抚顺、营口等市也结合本地实际开展老旧小区改造工作。

二、下步工作打算

1、加强老旧小区物业管理。对老旧小区进行全面调查摸底。对老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的整治需求等全面进行调查摸底，逐个进行登记造册，建立档案，分析弃管原因，确定物业管理模式，指导成立业主委员会，变“弃管”为“物管”或者由业主自行管理。不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员职责。

2、开展老旧小区改造工作。制定工作方案，明确改造目标和时间节点，从明年开始，力争用三年时间，基本完成全省老旧小区改造工作任务。坚持“先民生后提升”的原则，从问题出发，顺应群众期盼，以完善老旧小区配套设施为切入点，通过实施供水、供电、供气、供热、弱电、道路等改造提升项目，重点解决群众的用水、用电、用气等问题，通过楼道修缮、绿化美化、增建文体设施等，对小区建筑物本体和小区环境进行适度提升；有条件的小区可以同步考虑增加电梯、建设停车设施等。把“共同缔造”融入改造全过程，发挥街道、社区基层组织作用，积极探索老旧小区改造从规划、建设、管理等各环节实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的新模式。发挥群众主动性和参与意识，依靠群众来决定小区改不改、怎么改，让群众参与到小区改造方案制定、资金筹集、工程建设监管、小区物业管理以及后续的维修养护等工作中。从“要我改”转变为“我要改”。

3、建立长效管理机制。解决改造后小区维修、养护、管理等问题。一是起草《加强业委会基层党建工作指导意见》，将党支部建在业委会，加强基层党组织对业委会工作的监督。以小区为单位，建立社区居委会、业主委员会、业主、物业企业党员代表共同参加的“四位一体”党的基层组织，指导业主委员会或业主自我管理组织和物业服务企业，加强改造后的管理与服务，实现老旧小区的长效管理。二是要建立住宅专项维修资金，用于公共部位、公共区域的维修改造，避免因管理缺失、无序而造成改造成果不能持续，再回老路。三是要引入专业化物业服务企业，按照市场化运作方式，做好小区物业管理相关工作。四是要建立社区居委会、物业公司、业主委员会“三方联动”机制，形成合力，为居民群众提供全方位、全天候、全过程服务，促进老旧小区改造后管理持续规范，让群众住得稳，住得好。

4、贯彻《辽宁省物业管理条例》，解决老旧小区资金不足问题。《条例》规定，老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担；市、县人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区进行改造整治；鼓励具备条件的老旧住宅区，经业主大会同意，按照改造整治规划，可以建设经营性用房、车库、车位，经营收益弥补改造整治资金不足或者纳入住宅专项维修资金管理。

5、加大《辽宁省物业管理条例》宣贯力度。《条例》明确规定，按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用，是业主的义务。因此，物业企业应按照合同约定履行服务责任，业主应树立“花钱卖服务”的理念，按时交纳物业服务费用。对恶意拖欠物业费的业主，物业服务企业应当依法申请仲裁或者提起诉讼，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

6、配合民政部门做好相关工作。一是指导社区居委会通过社区宣传栏、公开栏等有效载体，做好社区公共卫生宣传教育工作。二是指导各地加强对社区工作者的培训力度，提高业务能力和管理水平，进一步增强工作责任心。三是指导社区居委会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。

感谢您对辽宁省物业管理工作的关心和支持。

 

 

                       辽宁省住房和城乡建设厅

                           2018年6月12日  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：省人大人选委、省政府办公厅