对省十二届政协二次会议
第12020235号建议的答复
何晓霞委员：
您提出的《关于加强城市老旧小区物业管理的建议》收悉，现答复如下：
一、基本情况
物业管理涉及千家万户，是重大民生工程，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。省住建厅高度重视物业管理工作，把加强和改进物业管理作为贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，采取一系列有效措施，不断规范全省物业管理，提高物业服务水平，改善居民的居住条件和生活品质，增强群众获得感、幸福感和安全感。经过多年培育发展，我省物业工作逐步规范，物业管理覆盖面和服务水平逐年提升，取得较明显成效，为服务广大业主、保障和改善民生、推动下岗再就业、促进社会和谐稳定做出了重大贡献。目前，全省共有各类住宅小区近1.5万个。其中，聘请物业服务企业管理的约有8000个，覆盖面达到50%左右。约有4400个小区成立业主大会，成立率不足30％。除住宅项目外，全省约有2600个非住宅项目实行专业化物业管理。全省共有物业服务企业3300家左右。物业行业吸纳就业人员达到18万人，其中，物业管理师1500余人，上岗培训达2万余人。截至2017年底，全省归集住宅专项维修资金达到404亿元，使用58亿元，增值57亿元。
2018年，我省以“强服务、树标杆、解难题”为主题，开展了首次“物业服务质量提升年”行动，取得了良好效果。所谓“强服务”，就是要解决提高服务意识问题，不断规范物业服务行为；所谓“树标杆”，就是解决先进典型引路问题，充分发挥品牌带动作用；所谓“解难题”，就是解决社会关注难点问题，切实提高群众的幸福感。
一是广泛宣贯《辽宁省物业管理条例》。充分利用辽宁日报、辽宁电视台等主流媒体宣传《条例》；编制《条例》宣传海报；开展《条例》知识网上答题；开展《条例》培训，让物业管理者、物业服务企业以及业主更好的了解《条例》内容。
二是推广应用“易安居”物业管理平台。及时解决群众在物业方面的投诉、报修问题。平台从今年4月27日起运行，截止年末，共接收投诉1301件，回复率达到90%。
三是举办首届辽宁省物业服务行业职业技能竞赛。参赛选手发挥了精湛技艺，展现了辽宁物业人的工匠精神。同时，选拔出3名物业管理员和3名电工参加了全国大赛。
四是开展物业服务项目标杆选树工作。经过专家实地考核和群众网上投票，选出10个项目作为全省首批物业服务标杆项目，并开展“走进企业学标杆”活动，推广典型充分发挥其示范带动作用。
五是开展物业行业扫黑除恶专项斗争。下发《关于推进全省物业服务行业扫黑除恶专项斗争工作的通知》，对1000余件投诉件进行排查。排查涉黑涉恶初步线索，移交省“扫黑办”，坚决遏制和打击物业行业一切涉嫌“黑恶”行为，为人民群众创造良好的营商环境和舒适安全的生活环境。
在不断提升全省物业服务水平的同时，我们也清醒的认识到，绝大部分老旧小区由于年代久远且缺少专门的物业管理机构，尚未同步享受到工作成果。对此，省住建厅高度关注，始终积极推动相关工作，但在推行加强老旧小区物业管理工作的过程中，遇到了很多困难和问题。主要表现在以下几方面。主要表现在：一是老旧小区业主大会成立难；二是硬件条件相对落后；三是物业收费难；四是社区委托管理仅能提供拖底保障服务。
二、下步工作打算
运用“共同缔造”理念，来调动和激发居民群众、小区相关联单位的积极性，共同推进加强老旧小区物业管理，有序扩大物业管理覆盖面，有效改善人居环境，切实提高居民生活品质。
1.加大老旧小区改造力度
老旧小区改造工作，省级负总责，市县负实施主体责任。省住建厅将会同省发改委、省财政厅，对老旧小区进行全面调查摸底，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，并登记造册，确保调查范围内的老旧小区不重不漏，调查数据真实、完整、可靠，并做好数据汇总、审核和分析工作。根据调查摸底情况，指导各市合理安排老旧小区改造计划和任务。指导各市从实际出发，按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，编制、实施年度改造计划，并积极申请中央资金补助支持。经省政府同意，2019年我省拟申请中央补助支持老旧小区改造小区459个、18.74万户、3451栋、1457万平方米、预计投资额19.52亿元（目前已报国家三部委）。
2.加强业委会建设
贯彻《辽宁省物业管理条例》，落实街道办事处在推进业主大会成立中的主体责任，建立考核机制，加强业主委员会党组织建设，发挥党员模范作用，行行居民委员会和业主委员会“交叉任职”，开展业主委员会培训，规范业主委员会建设，发挥业委会积极作用。推广业主大会电子表决机制，提升业主的参与率。引导业主开展委托表决、默认表决、异议表决，提高表决效率。提高覆盖比例，争取从30%提高到40%。对不具备成立业主大会条件的，由街道办事处或乡镇人民政府指导居（村）委会临时代行业委会职责。加强业委会培训，规范业委会运作，引导业委会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。
3.推行共建共治共管
坚持把各方力量纳入加强老旧小区物业管理工作中来，形成合力共同推动。一是落实国务院《物业管理条例》关于“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”的规定，按照“谁收费、谁管理”的原则，市人民政府制定具体办法，由各专业经营单位承担已入住小区的“入户表前”相关管线、设施和设备的维修、养护、管理责任和费用。二是明确居民出资责任，转变居民观念。例如，可以通过先体验再缴费的方式让居民“先尝后买”，居民感受到身边巨大的变化了，缴费意愿自然也就提高了。同时，居民出资部分也可通过其他方式来减免。例如，经业主大会同意，按照改造整治规划，可以建设经营性用房、车库、车位，经营收益抵扣小区物业管理费用，增强老旧小区“造血”功能，达到“共同缔造”效果。
4.实现物业管理全覆盖
推广沈阳市“统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅区综合管理工作”的经验。落实街道社区的属地管理职责，加快推进业主大会和业主委员会组建工作。完善社区党组织监督指导下的社区、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”协调运行机制，避免“前治后乱”。落实物业服务主体，引入物业管理，因地制宜地实行专业型、保障型和自治型的物业服务。通过物业服务企业进驻、保障型基础物业管理和业主自行管理等方式，实现老旧住宅小区物业管理全覆盖。积极探索信息化管理、智慧安防、智慧停车、园区商业服务等创新服务方式，推进信息化、规模化管理，降低经营成本，实现减人增效，不断推进老旧小区物业管理工作的常态化、长效化。
5.加强业委会基层党组织建设
以党建引领为主线，健全党组织领导下的社区居民自治机制。配合省委组织部，制定《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的意见》，推进在业主委员会中建立党组织，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
6.继续抓好物业服务质量提升年行动
以“抓党建、立标准、树标杆、强协同、谋五共”为主题，继续开展物业服务质量提升年行动。把开展物业服务质量提升年行动，作为营造公平发展的营商环境的重要抓手。一是坚持党建引领一条主线，加强基层党组织建设；二是修订、编制《辽宁省物业服务合同示范文本》《住宅物业服务等级标准》两个标准，规范物业服务行为；三是开展树标杆、物业大赛、选聘物业服务质量义务监督员三项活动，发挥典型示范引领作用，弘扬物业工匠精神，助力物业服务监督和管理。四是推进“四个协同”，共建共治文明小区。五是树立“五共”理念，推进美好环境共同缔造。着力构建“党建引领、各方协同、典型示范、共同缔造”物业管理新格局。
感谢您对辽宁省物业管理工作的关心和支持！
辽宁省住房和城乡建设厅
2019年6月4日
抄送：省政府办公厅
