省政协十二届三次会议《关于解决我省房地产遗留问题，防范化解房地产行业风险的建议》(0512号)答复
- 发布时间：2020年12月18日
- 编辑：住建厅房产处信息员
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辽住建提发〔2020〕59号 签发人：白 光
省政协十二届三次会议《关于解决我省房地产遗留问题，防范化解房地产行业风险的建议》(0512号)答复
任殿芝委员：
您提出的《关于解决我省房地产遗留问题，防范化解房地产行业风险的建议》已收悉，现答复如下：
（一）
征收拆迁方面。
目前为止，国有土地上征收拆迁工作主要依据2011年国务院下发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《条例》），《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）同时废止。《条例》建立了国有土地上房屋征收与补偿新制度，在征收目的、征收补偿主体和程序等方面对过去的城市房屋拆迁制度作了重大调整。《条例》的规定对于复杂的房屋征收补偿工作实践来说仍较为原则，故《条例》本身也就若干标准及操作程序等事项明确授权省、自治区、直辖市制定具体办法。我省至今尚未出台地方性法规或行政规章，但基于国有土地上房屋征收与补偿工作的需要，我省本溪市、朝阳市、沈阳市、辽阳市、铁岭市、锦州市、营口市等7个市印发了实施办法，大连市、葫芦岛市、盘锦市、丹东市4个市印发了工作意见。上述地方规范性文件的实施一方面使得各地征收工作有据可依，但对于旧城区改建认定、住房保障措施、房地产评估机构的确定、停产停业损失补偿、司法强制执行等事项尚无规范性、专门性的规定，使得各地征收补偿工作无法形成系统、全面的操作规范，因此上述问题迫切需要通过立法予以调整和规制。
2011年国务院第590号令颁布实施后，省住建厅就着手启动《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法准备工作，多次到市、县、区开展实地调研，广泛听取省人大代表、政府有关部门、行业专家和被征收人等方面的意见建议，在梳理总结有关意见建议的基础上，结合我省国有土地上房屋征收与补偿工作实际，组织行业专家编制起草了《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例（初稿）》。从2012年以来，省住建厅及时总结各地在房屋征收补偿工作的实践经验，积极借鉴省外地区在房屋征收工作方面的成果经验，不断对省条例的内容进行修改完善，在此期间，省住建厅在2012年组织专家编制了《国有土地上房屋征收与补偿工作操作指引》，对房屋征收工作规则、工作程序、工作流程和操作方法进一步明确细化。2013年又印发《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作实施方案》，进一步明确了房屋征收补偿工作应公开的信息范围、内容、时限，提高了工作透明度。但由于各种原因省人大一直未同意出台我省地方性法规。2018年初，我厅委托北京大成（沈阳）律师事务所组织专家，对前期拟定的条例草案，结合目前我省房屋征收工作面临的新形势、新问题，进行再论证、再修改。在修改过程中，注重把握两点原则，一是兼顾实体与程序，既注重保障被征收人的实体权利，也注重保障被征收人的程序权利。二是兼顾公平与效率，既注重充分保障被征收人获得公平的补偿，又注重在此前提下增强可操作性，保障政府因公共利益而进行的征收工作顺利开展。
2018年10月，经省住建厅党组研究决定，申请将《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例》列入2019年省人大立法论证项目，于10月26日向省政府法制办报送《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例立法申请报告》，并附条例草案、起草说明、立法依据及参考资料对照表。
2019年2月，我厅完成《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例》（草案第四稿）的修改工作。3月6日，省人大常委会副主任张铁民到我厅调研，就条例立法论证工作进行指导。4月份，开始在全省范围内广泛征求意见，先后在省信访局，省高法及住建系统内征求意见，在营口、沈阳、锦州等地召开相关人员座谈会，征求省内评估专家对条例草案中关于补偿评估等问题的意见，9月完成《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿条例》（草案第六稿）的修改工作，论证报告报省人大后，再次被告知暂缓。
（二）土地、规划手续方面。
按照职责分工，土地和相关规划问题由自然资源部门负责，近年来，有关房地产历史遗留问题引起了各级党委和政府的高度重视，很多地区根据问题发生的具体情况有针对性地出台了相应的政策措施。实践中，形成了由一系列解决办法组成的“解决历史遗留问题”阶段，并与后续用地手续办理阶段进行了有效衔接，使很多历史遗留问题得到了解决。 办理土地手续阶段，坚持尊重历史、面对现实的原则，具体问题具体分析，特殊问题一事一议、一地一策。并与后续用地手续办理阶段进行了有效衔接，按照法律法规和政策，有序开展化解工作，使很多历史遗留问题得到了解决。
2020年5月7日，省委省政府再次召开盘活房地产存量工作推进工作会议，对具体工作提出要求。今后，省自然资源厅将积极研究借鉴您的工作建议，积极配合开展防范化解工作，依据《国土资源部办公厅建于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》（国土资厅发[2013]30号）等政策规定，督促市、县自然资源部门，加强供后监管，发现问题及时认定、处理，不断提高管理的规范化程度，促进我省房地产市场健康发展。
（三）推进新城新区去库存。
结合城镇化进程、产业发展和转型升级、“高铁经济”，支持企业和人员向新城新区流动，增加购房需求；结合城市更新、棚改安置、保障房建设、人才住房、发展住房租赁市场，推进新城新区去库存，减少空置房屋。加强新城新区水电气暖等基础设施保障，完善公共服务水平，提高交通可达性和生活便利性，增加购房吸引力。组织开展多种形式的房交会，出台购房优惠政策，促进商品房销售。制定出台支持政策，吸引优质医疗、教育资源在新城新区设立分院、分校。
（四）支持化解闲置非住宅类商品房库存。
支持商改住、住改商等商品房库存在不同业态之间的转变。城市政府要将建成后闲置2年以上的项目纳入闲置项目名单。对购买上述非住宅类商品房库存实际用于居住用途，或者改造为孵化器、技术研发、创客空间、互联网经济、电子商务等非生产类用房的，交易的契税标准及水电气暖等收费价格可以参照住宅标准执行；用于居住用途并落户的，在周边区域公共服务配套设施承载力满足要求时，购买人家庭成员在就学方面享受与周边区域住房同等政策。
（五）停缓建项目方面。
城市政府要将连续中止建设2年以上的项目纳入停缓建项目名单。支持各类投资主体盘活停缓建的商业、写字楼、居住综合体项目，原规划用途已不适合现时市场需求的，按照“实事求是、支持盘活”的原则，在依法履行相应的批准程序后，可以结合项目实际，适当调整规划用途、商业配套比例等规划设计条件。自然资源主管部门批准土地用途或规划条件调整后，应当与土地使用者签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，土地使用权出让年限可以续期至法定最高年限；涉及出让价款调整的，应当按照自然资源主管部门依法受理补缴地价申请时点的市场价格缴纳。
根据各房地产遗留问题产生原因，督促各项目开发企业在规定时限内提出可行的处置楼盘方案，在政府职能部门的监督下组织实施；对确实无力解决问题的房地产企业，建议相关债权人（包括业主）提出诉讼，通过司法部门对项目债务进行重组，寻找有经济实力的房地产企业托管项目后期开发经营工作，解决该项目存在问题。对确实无法复工的“烂尾楼”项目，督促各市相关部门组织重新征招开发商，变更项目相关手续。
（六）房地产市场防风险方面。
为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（中办发〔2019〕52号），根据省委、省政府要求，我厅会同省直有关部门深入开展调研工作，并牵头起草了我省《推动构
建房地产市场平稳健康发展的指导意见》（辽委发〔2020〕7号）和《中共辽宁省委办公厅、辽宁省人民政府办公厅关于落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 （辽委办发〔2020〕17号）。2020年年底前，各市、沈抚新区以及各市所辖的县级市要按照要求，制定“一城一策”工作方案和保持房地产市场平稳健康发展的具体措施。明确推动构建房地产市场平稳健康发展长效机制的总体目标和阶段目标；综合考虑城镇居民可支配收入、物价指数变化及金融机构贷款利率等因素，结合本地区房地产市场实际状况，按照规定科学确定商品住房、存量住房、住房租赁、住房用地价格指数同比涨幅的调控目标；制定具体实施细则。
牢牢守住不发生系统性风险的底线，建立完善监测监管约束机制，密切关注房地产市场可能出现的风险，科学防范房地产金融风险，严防房价大起大落、资金大进大出。省住房城乡建设厅建立全省房地产市场监测预警系统，各城市依据该系统对本地区房地产市场核心指标和重要参考指标进行监测，发现波动幅度出现异常的，及时采取针对性措施予以处置，化解房地产市场风险。依法开展房地产市场秩序专项整治，整治住房租赁中介机构乱象。向社会公布住房发展规划和用地供应计划，及时解读市场形势和调控政策措施，引导社会合理预期。
建立购地资金来源审查制度。强化新建商品房预售资金和存量房交易资金监管。严格查处违规提供购房融资行为。严格防范地方金融监管部门实施监管的小额贷款公司等机构资金违规流入房地产领域。完善差别化住房信贷政策，支持中低收入群体自住性和改善性住房需求。
严格坚持住房用地净地出让原则，防止因后续征收原因导致项目建设延迟。完善商品住房用地供应方式，稳定用地价格，防止高地价导致高房价。结合商品住房库存去化周期变化，调节住宅用地供给，防止出现严重供求不平衡。以县（市、区）和新城新区为单位分区计算库存去化周期，除国家另有规定外，商品住房库存去化周期在36个月以上的，应该停止住宅供地；去化周期在18—36个月的，应该适当减少住宅供地；去化周期在12—18个月的，可以维持住宅供地水平；去化周期在12个月以下的，应当增加住宅供地，并适当加快供地节奏。
感谢您对我厅工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见和建议。
辽宁省住房和城乡建设厅
2020年5月25日
抄送：省政府办公厅、省政协提案委
