省政协十二届三次会议《关于在我省推行房屋全生命周期管理保险的提案》（0068号）答复

　　   

　　辽住建提发〔2020〕72号 

　　                                      签发人：曹桂喆  

　　  

　　对省十二届政协三次会议第0068号 

　　提案的答复 

　　 

　　侯巍委员： 

　　您提出关于在我省推行房屋全生命周期管理保险的提案收悉。现答复如下： 

　　您提出的推行房屋全生命周期管理保险的建议很有前瞻性，为解决房屋质量内在缺陷提供了更为广阔的思路。按照您提出建议的思路方向，我厅对国家现行的关于工程质量保修，房屋保修、维护、保养的法律、法规以及有关政策制度进行了系统的梳理，并了解了国内省市有关情况，同时委托辽宁省房地产行业协会、辽宁省建筑业协会分别组织部分房地产开发企业、建筑施工企业进行了调研论证。综合来看，目前的法律、法规以及政策尚难以支撑建议的有效推广，推行房屋全生命周期管理保险的时机尚不成熟。 

　　一、现行房屋建筑质量保修政策已较为完善 

　　（一）建设工程质量保修 

　　按照《建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程质量保证金管理办法》等有关法律、法规规定，国家实行建筑工程质量保修制度，施工单位对工程质量负责。国家规定保修期内，建设单位发现工程质量问题的，可以依法和合同约定要求施工单位履行保修责任，施工单位应当维修。为保证施工单位正常履行保修义务，国家建立了工程质量保证金制度，规定工程质量保证金预留标准、返还方式、期限争议处理等方面的内容。鉴于建设单位主体的多样性和专业人员缺乏，国家建立了工程监理制度，建设单位应当委托监理单位对施工单位进行工程质量安全监督。监理单位和施工单位实行资质许可制度，均必须具备法定人员条件方可开展业务。 

　　涉及的主体主要有建设单位、施工单位、监理单位等。 

　　（二）保修期内房屋质量保修 

　　按照《房地产法》《房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，国家实行商品房质量保修制度，明确了保修期内售房者（开发建设单位）对购房者（业主）的房屋保修责任义务等。 

　　涉及的主体主要有：售房者（开发建设单位）、购房者（业主）。 

　　（三）保修期外房屋维修政策 

　　为解决保修期外房屋维修问题，国家建立了住宅专项维修资金制度。住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，规定，业主应当在入住之前缴纳住宅专项维修资金，主要用于保修期外房屋共用部位、共用设施设备的维修。 

　　涉及的主体主要有建设单位、广大业主（购房者）、物业企业等。 

　　二、国内已开展质量保险的地区仍处在试点探索阶段 

　　（一）上海情况。2012年3月，上海市实施了《上海市建设工程质量和安全管理条例》，该《条例》第十九条规定“在新建住宅所有权初始登记前，建设单位应当按照本市有关规定交纳物业保修金。建设单位投保工程质量保证保险符合国家和本市规定的保修范围和保修期限，并经房屋行政管理部门审核同意的，可以免予交纳物业保修金。”随后几年，上海市相继发布了一系列有关住宅工程质量保险方面的文件，强制推行工程质量保险。上海之所以能够推开工程质量保险，主要是因为有地方条例作保障，建设单位必须依法缴纳物业保修金，不缴纳物业保修金的，可以投保工程质量保险代替物业保修金。 

　　（二）深圳福田情况。2017年6月，深圳福田区印发的《福田区政府投资建设项目代建制度管理办法（试行）》第十七条第八款提出在“若代建项目需要购买建筑工程质量潜在保险的，应当作为购买方及受益方；”该制度仅适用于福田区政府投资的总额3000万元以上的新建、改扩建项目，或是属于城市更新单元范围的所有代建项目，保费由区财政100％承担。 

　　（三）浙江情况。2018年3月，浙江省住建厅印发了《浙江省住宅工程质量保险试点工作方案》，提出设立嘉兴等五个试点城市，推行工程质量潜在缺陷保险。同年10月，嘉兴住建委印发了《关于开展住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作的通知》，对试点工作提出了具体要求和实施办法，选择几个试点企业和项目进行推广。 

　　从国内省市情况看，均是就工程质量或者房屋后续保修某一环节做出的保险试点性的政策，没有正真建立房屋全生命周期保险的有关制度。 

　　三、全生命周期保险在一定程度上增加了开发企业成本 

　　省房地产行业协会组织碧桂园、沈阳万科、沈阳融创、亿达集团、辽宁宗裕、沈阳中铁置业、鞍山大德、大连连大、大连新型、沈阳白沙岛置业、沈阳城建地产、百益龙集团、沈阳鑫丰地产等14家房地产开发企业，省建筑业协会组织中建八局东北公司、中建五局、中国三冶、沈阳北方、辽宁城建、大连三川、大连金广、大连宜华、鞍钢建设、抚顺建协、辽宁中天、辽宁中宇、辽宁北方、辽宁忠旺、辽宁绥四、江苏苏中、中天建设东北公司等17家建筑施工企业，就您提出的建议进行了调研论证。基本情况如下： 

　　（一）保险公司作为商业机构对房屋全生命周期管理保险的保障是否能达到政府主管部门的要求。保险公司作为商业机构，始终存在着经营风险，其权威性、稳定性、保障性较政府主管部门都有较大的差距，如果其在房屋全生命周期管理保险的运营或公司经营中出现重大问题，业主的利益就很难得到进一步保障。 

　　（二）房屋全生命周期管理保险的运营是由房地产开发、 

　　金融、质量风险控制、评估、监理、物业等多行业协作共同参与的系统工程。从房屋全生命周期管理保险的运营特点和程序来看，需要在政府主管部门的指导和监管下，由房地产开发、金融、质量风险控制、评估、监理、物业等多行业协作共同参与。如果我省目前推行房屋全生命周期管理保险在以下几方面尚不具备条件：有相关运营能力和经验的保险公司；具备相关执业能力和资质，公平公正，能同时为房地产开发企业、保险机构、监理公司所共同接受的质量风险控制机构；具备相关资质，公平公正，为每个房屋提供价格评估的评估企业；能协助业主进行房屋全生命周期管理保险索赔的物业公司等等行业相关机构和执从业人员。 

　　（三）房屋全生命周期管理保险将全面增加房地产开发企业的经营成本和时间成本。从房屋全生命周期管理保险的运营特点看，至少在目前将全面增加房地产开发企业的经营成本和时间成本。预计增加的经营成本有：保险公司保费相比较企业原交纳的房地产局质保金等有一定增涨；质量风险控制、房屋价值评估等费用也需要负担；质量风险控制机构与监理单位、施工单位、设计单位的交叉关系，会进一步增加房地产开发企业协调成本。预计增加的时间成本有：质量风险控制时间、房屋价值评估时间等。 

　　四、目前推行全生命周期保险所面临的困难     

　　（一）缺少上位法支持。目前，国家已经建立了比较系统的工程、房屋建筑质量保修制度，明确了各环节、各主体之间的法律关系以及解决途径。目前，国家法律、法规尚没有推行房屋全生命周期保险强制制度。如果推行强制推行，需要像上海一样具有地方法规支撑，否则难以有效推开。 

　　（二）法律关系复杂。建立房屋全生命周期保险制度需要协调建设单位（售房者）、业主（购房者）、施工单位、物业企业、监理 单位、保险机构等各个主体之间的法律关系，需要将上面提到的各法律、法规和政策进行有效衔接，在现有的政策框架体系之下，很难做到。特别是在保证工程质量这个问题上，需要保险机构有大量的工程专业技术人员，或者委托第三方进行工程质量监督，但无论哪种方式，都要面临与现行监理制度的衔接、协调。 

　　（三）企业成本加大。从企业调研情况来看，推行房屋全生命周期保险制度，开发企业担心会大幅提高开发成本和增加责任，企业不愿意推行房屋全生命周期保险制度。在我省全力改善营商环境的背景下，企业声音要充分考虑。 

　　（四）社会稳定潜在风险增加。房屋全生命周期按照设计年限来说，一般在50以上，周期很长，出现的情况难以预料，但都需要保险机构进行界定和赔付，风险难以控制，短时间内也看不到房屋全生命周期周期保险制度存在的不足。而且，保险制度还要面临有效衔接现行的维修资金制度，但房屋建筑质量和维修养护事关群众切身利益，处理不好很可能影响群众利益，社会稳定潜在风险增加。 

　　五、有关工作想法  

　　综合以上情况，目前我省尚不具备推行房屋全生命周期保险的条件。《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）指出，“组织开展工程质量保险试点，加快发展工程质量保险。” 下一步，我厅将按照国家住建部的统一部署，深入开展工程质量保险。在工程质量保险稳妥有序开展的基础上，积极向国家建议推行房屋全生命周期保险制度。 

　　感谢您对全省住建事业的关注和支持！    

　　                      

　　                                              

　　                                                                    辽宁省住房和城乡建设厅  

　　                                                                         2020年5月21日 

　　抄送：省政府办公厅、省政协提案委