省政协十二届四次会议《关于解决小区业主委员会成立难问题的建议》（第0162号）答复

辽住建提发〔2021〕38 号

                                                                     签发人：白光 

对省政协十二届四次会议第0162号

提案的答复

 

张春林委员：

您提出的关于解决小区业主委员会成立难问题的建议收悉，您的建议对解决业主委员会成立难问题、积极发挥业主委员会作用、提高物业管理水平具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现提出答复意见如下：

一、基本情况

物业管理涉及千家万户，是重大民生工程，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。目前,全省共有住宅小区22060个，总面积125385.18万平方米。其中，实行专业化物业管理小区10683个，面积90178.96万平方米，占总面积的71.9%；单位自管小区2765个，面积5350.32万平方米，占总面积的4.3%；房管部门管理小区1037个，面积4791.30万平方米，占总面积的3.8%；街道社区托管小区7271个，面积23815.70万平方米，占总面积的19%；其他业主自治管理小区304个，面积1248.9万平方米，占总面积的1%。

全省实际开展业务的物业服务企业4146个。实施专业化物业管理住宅小区业主大会成立3887个，占比仅有36%。

二、存在主要问题

经过多年的培育和发展，我省物业管理工作取得显著成效，为服务广大业主、改善居住环境、保障和改善民生、推动下岗再就业、促进社会和谐稳定做出了重要贡献。但正如您所说，物业管理中确实存在许多问题和矛盾，主要表现在：

1、业主大会制度不完善。一方面，业主大会成立率偏低。另一方面，主体作用发挥不好。作为业主大会执行机构的业主委员会，成员大都是兼职，缺少懂政策的专业人士，多数业主公共参与意识不强，难以达成多数意见。

2、政府管理存在薄弱环节。一是从相关管理部门看，横向各相关部门对小区内各类违法行为进行调查处理力度不够，存在推诿的现象。二是从基层政权组织看，街道办事处、居民委员会物业管理责任尚未落实到位。三是部分城市的供水、供电等单位未能依法履行小区内相关维修养护义务。

3、专项维修资金作用难以发挥。因许多业主对不关系自身利益的事项不愿表决，难以实现表决通过，造成大量资金长期处于“沉淀”状态，难以发挥作用。

4、物业服务质量不够高。一些企业常以管理者自居，处理问题方法简单生硬。一些业主尚未树立“花钱买服务”的意识，多数企业难以持续投入人力、物力，搞好小区服务和管理，很容易形成恶性循环。

5、物业管理矛盾点多发。小区内引发物业管理矛盾点多发，一些开发建设单位的房屋质量问题遗留给物业服务企业，引起业主不满，拒交物业费，引发连锁反应。

6、老旧小区物业弃管。这类小区老住户多，小区设施遗留问题，老小区的住户经济条件相对较差，物业收费难以为继，小区环境脏、乱、差问题比较严重。

三、下步工作打算

为落实委员提案，我厅于3月2日，组织召开了全省物业管理和维修资金管理工作座谈会，邀请人大代表、政协委员、专家学者、物业行政主管部门、物业企业和社区代表等参加会议，共同研究物业管理存在的问题和解决的措施。制定并印发《2021年全省物业管理工作要点》，明确工作目标，落实重点工作任务，提出18条贯彻落实举措。并拟于5月21日召开全省加强物业管理工作现场会，学习贯彻《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，总结和交流全省物业管理工作经验，部署2021年工作，切实把加强和改进物业管理工作落到实处。下一步，我厅将着力做好以下工作，着力解决业主委员会成立难问题，提高业主委员会成立比例，并积极发挥业主委员会作用。

1、研究修订省《条例》。目前，省人大已将修订省《条例》列人2021年全省立法论证项目计划，定于9月底前完成。以上安排的主要考虑是，目前住建部正在组织研究修订国务院《物业管理条例》，将会按照《民法典》的精神实质，全面系统地修订《条例》，修订后的《条例》将会有较大变化，我省现在修订《条例》，将会与国家修订后的《条例》不符。因此，省人大决定，我省修订《条例》工作分两步走。第一步，开展《条例》立法论证。第二步，修订省《条例》。我厅已经组成《条例》修订团队，进一步研究明确、细化物业管理行政主管部门及各有关部门职责，各司其职，各尽其责，密切协作，积极推动业主委员会及时成立并积极发挥作用。先行研究起草修订省“条例”，待国务院《条例》修订出台后，遵循国家有关政策，立即修订出台省《条例》。

2、组织制定《辽宁省业主大会和业主委员会指导规则》。指导各地健全业主大会和业主委员会制度，明确召开业主大会、组建业主委员会程序，规范我省业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。社区居委会要做好业主委员会候选人的推荐工作，鼓励和引导积极履行业主义务、公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。推进社区居委会和业主委员会成员“交叉任职”。提高业委会成立比例，引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。目前《指导规则》已形成初稿，拟于今年年底前出台。

3、完善业主大会和业委会制度建设。认真贯彻落实《辽宁省物业管理条例》，物业管理行政主管部门及各有关部门各司其职，各尽其责，密切协作，积极推动业主委员会及时成立，履行职能，发挥作用。落实街道办事处在推进业主委员会建设中的主体责任。街道办事处要指导、协助、监督住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举工作，有计划、有步骤地开展业主大会和业主委员会建设工作，提高业主委员会成立比例。社区居委会要协助街道办事处做好与物业管理有关的工作。对符合条件的小区，要及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案，依法按程序成立业主大会，选举业主委员会。鼓励“两代表、一委员”参选业主委员会，业主委员会成员中党员要占较大比例。不具备成立业主大会条件的物业管理区域，由社区临时代行业主委员会职责。

4、规范业主委员会运作。社区居委会要做好业主委员会候选人的推荐工作，鼓励和引导积极履行业主义务、公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。推进社区居委会和业主委员会成员“交叉任职”。加强对业主委员会委员的培训，逐步实现对业主委员会委员培训的全覆盖。制定业主委员会负面清单，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，规范业主委员会运作。引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。

5、加强基层党组织建设。将党支部建在业委会，加强基层党组织对业委会工作的监督。以小区为单位，建立社区居委会、业主委员会、业主、物业企业党员代表共同参加的“四位一体”党的基层组织，强化基层党组织的政治功能和服务功能，在加强对业主委员会的监督、协调处理各类物业管理矛盾纠纷中，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。

6、扩大物业管理覆盖面。一是提高住宅小区物业管理覆盖面。已将“住宅小区物业管理覆盖率”指标纳入省政府对省住建厅和各市政府绩效考核内容。全面排查住宅小区物业管理基本情况，建立台账，制定3年全覆盖计划。到2021年底，全省住宅小区物业管理覆盖率达到60%以上。二是进一步探索老旧小区管理模式。对尚未封闭的老旧住宅小区，在征求群众意见基础上，逐步实施封闭管理，科学划分封闭区域，合理设置出入口。已经实施改造的老旧小区，同步成立业主委员会，同步选聘物业服务企业，实现改造后物业管理全覆盖。

7、提升物业服务质量。一是推行“质价相符”机制，引导业主树立“花钱买服务”意识并进行合理消费。二是规范物业服务内容。编制《辽宁省住宅物业服务合同示范文本》，指导物业服务企业依据物业服务合同，规范物业企业行为，提升物业服务质量。三是加快信用体系建设。完善辽宁省易安居物业管理平台，建立物业企业红黑榜，并向相关部门推送信息。四是选树物业服务标杆项目。打造一批开展线上线下生活服务和“物业服务+养老服务”标杆项目，推动品牌引领，以优质服务带动行业整体服务水平提升。五是要落实街道办事处召集、召开物业管理协调会议的职责。由街道办事处或乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业委会和业主代表参加，召开物业管理协调会议，协调解决相关事项。

8、推动成立业主委员会协会。行业协会是连接政府和企业的桥梁和纽带。我厅将积极总结沈阳市业主委员会协会经验，形成可复制、可推广经验，在全省广泛推广。鼓励、支持成立省、市业主委员会协会，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用，积极推动成立业主委员会，提高业主委员会成立比例，并积极发挥业主委员会作用。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

 

辽宁省住房和城乡建设厅

2021年4月25日

 

 

 

 

 

 

抄送：省政府办公厅、省政协提案委