省政协十二届四次会议《关于利用IDI优化营商环境的建议》（第0371号）答复

　　

　　孙磅委员： 

　　您提出关于利用IDI优化营商环境的建议收悉。现答复如下： 

　　您提出在我省全面推动实施IDI（Inherent Defects Insurance，工程质量潜在缺陷保险制度），为解决房屋质量内在缺陷提供了更为广阔的思路。去年以来，我厅着手探索推动实施IDI的可能性。在探索过程中，我们系统地梳理了国家现行的关于工程质量保修，房屋保修、维护、保养的法律、法规以及有关政策制度，并了解了国内省市有关情况，同时委托辽宁省房地产行业协会、辽宁省建筑业协会分别组织部分房地产开发企业、建筑施工企业进行了调研论证。 

　　一、现行房屋建筑质量保修政策 

　　（一）建设工程质量保修 

　　按照《建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程质量保证金管理办法》等有关法律、法规规定，国家实行建筑工程质量保修制度，施工单位对工程质量负责。国家规定保修期内，建设单位发现工程质量问题的，可以依法和合同约定要求施工单位履行保修责任，施工单位应当维修。为保证施工单位正常履行保修义务，国家建立了工程质量保证金制度，规定工程质量保证金预留标准、返还方式、期限争议处理等方面的内容。鉴于建设单位主体的多样性和专业人员缺乏，国家建立了工程监理制度，建设单位应当委托监理单位对施工单位进行工程质量安全监督。监理单位和施工单位实行资质许可制度，均必须具备法定人员条件方可开展业务。 

　　涉及的主体主要有建设单位、施工单位、监理单位等。 

　　（二）保修期内房屋质量保修 

　　按照《房地产法》《房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，国家实行商品房质量保修制度，明确了保修期内售房者（开发建设单位）对购房者（业主）的房屋保修责任义务等。 

　　涉及的主体主要有：售房者（开发建设单位）、购房者（业主）。 

　　（三）保修期外房屋维修政策 

　　为解决保修期外房屋维修问题，国家建立了住宅专项维修资金制度。住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，规定，业主应当在入住之前缴纳住宅专项维修资金，主要用于保修期外房屋共用部位、共用设施设备的维修。 

　　涉及的主体主要有建设单位、广大业主（购房者）、物业企业等。 

　　二、企业调研情况 

　　辽宁省房地产行业协会组织碧桂园、沈阳万科、沈阳融创、亿达集团、辽宁宗裕、沈阳中铁置业、鞍山大德、大连连大、大连新型、沈阳白沙岛置业、沈阳城建地产、百益龙集团、沈阳鑫丰地产等14家房地产开发企业，辽宁省建筑业协会组织中建八局东北公司、中建五局、中国三冶、沈阳北方、辽宁城建、大连三川、大连金广、大连宜华、鞍钢建设、抚顺建协、辽宁中天、辽宁中宇、辽宁北方、辽宁忠旺、辽宁绥四、江苏苏中、中天建设东北公司等17家建筑施工企业，对推行IDI进行了调研论证。总体上看，开发企业和施工企业对推广IDI存在顾虑，主要担心会增加企业的经营成本和时间成本。预计增加的经营成本有：额外的增加保险费用；质量风险控制、房屋价值评估等费用也需要负担；质量风险控制机构与监理单位、施工单位、设计单位的交叉关系，会进一步增加房地产开发企业协调成本。预计增加的时间成本有：质量风险控制时间、房屋价值评估时间等。 

　　三、面临的困难     

　　（一）缺少上位法支持。目前，国家已经建立了比较系统的工程、房屋建筑质量保修制度，明确了各环节、各主体之间的法律关系以及解决途径。目前，国家法律、法规尚没有强制IDI的制度。上海之所以能够推开工程质量保险，主要是因为有地方条例作立法保障，建设单位必须依法缴纳物业保修金，不缴纳物业保修金的，可以投保工程质量保险代替物业保修金。如果推行强制推行，需要像上海等地一样具有地方性法规支撑，否则难以有效推开。 

　　（二）法律关系复杂。IDI制度需要协调建设单位（售房者）、业主（购房者）、施工单位、监理单位、物业企业保险机构等各个主体之间的法律关系，需要将上面提到的各法律、法规和政策进行有效衔接。在现有的政策框架体系之下，很难做到。特别是在保证工程质量这个问题上，需要保险机构有大量的工程专业技术人员，或者委托第三方进行工程质量监督，但无论哪种方式，都要面临与现行监理制度的衔接、协调。 

　　（三）企业成本加大。从企业调研情况来看，推行IDI制度，企业担心会大幅提高开发成本和增加责任，不愿意推行，企业声音要充分考虑。 

　　（四）社会稳定潜在风险增加。一般房屋建筑设计年限在50年以上，周期很长，出现的情况难以预料，但都需要保险机构进行界定和赔付，风险难以控制，短时间内也看不到IDI制度存在的不足。而且，还要面临有效衔接现行的工程保修制度、维修资金制度等，但房屋建筑质量和维修养护事关群众切身利益，处理不好很可能影响群众利益，社会稳定潜在风险增加。 

　　四、我省开展的工作及下一步打算  

　　2018年，在中国人民财产保险股份有限公司、太平洋保险公司等企业的倡议下，我厅与中国保险监督管理委员会辽宁监管局联合印发了《关于在房屋建筑和市政基础设施工程项目建设活动中全面推行建设工程保证保险的通知》（辽住建〔2018〕89号），在建筑行业引入保险机制，由保险公司提供工程担保，涵盖建设工程招标投标、合同履约、质量保修等阶段和环节。 

　　　　2020年我厅会同省直11部门共同出台了《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的若干措施》，提出“推行工程担保公司保函和工程保证保险。建立双向担保制度，招标人要求中标人提供履约担保的，招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。对采取最低价中标的探索实行高保额履约担保。组织开展工程质量保险试点，加快发展工程质量保险，完善工程质量保修机制，防范和化解工程质量风险。” 

　　目前，我省沈阳市有尝试开展IDI的意愿。下一步，一是在沈阳市开展推广IDI制度试点；二是研究修改相关法律法规。试点成熟后，在全省推广工程质量潜在缺陷保险制度，推行建筑师负责制。 

　　感谢您对全省住建事业的关注和支持！            

　　  

　　                                             辽宁省住房和城乡建设厅  

　　                                                 2021年5月28日