对省政协十三届二次会议关于出台《辽宁省物业服务企业退出项目名单管理办法》 的提案（第0612号）的答复

杨澍熙委员：
您提出的关于出台《辽宁省物业服务企业退出项目名单管理办法》的提案收悉。您的提案对规范物业行业管理，整治物业行业乱象，提高物业服务水平具有很强的指导作用。对于您的提案，我厅高度重视，认真组织研究，现答复如下：
由于物业资质取消，物业企业门槛降低，入门企业良莠不齐，加之不良企业退出机制不健全，导致物业行业出现了一些问题和乱象。有的企业服务意识不强，甚至以管理者自居，与业主矛盾激化；有的企业收费与服务水平不相符，甚至捆绑收费，限制门禁系统授权，侵犯业主合法权益；有的企业未经法定程序，私自上调物业费、施划机动车停车位收取租金，并且不公开停车费、广告费等公共收益。正如您所言，以上种种顽疾令广大业主苦不堪言，各种问题亟待解决。针对以上问题，我厅近年来开展了加强和改进物业管理、提高物业服务质量、化解物业矛盾纠纷等一系列工作。
一、开展的主要工作
1.加强党建引领，积极融入基层治理。一是省住建厅联合省委组织部印发《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》，从深化城市基层党建引领基层治理角度入手，强化党对物业管理服务工作的领导，健全党建引领下的多方协调联动机制，努力破解社区治理和物业管理服务难点、痛点、堵点问题。二是指导各地建立党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度，协调解决矛盾问题。物业企业及时受理业主投诉和意见建议。三是推动各市、县（区）依托物业行政主管部门或物业行业协会建立物业行业党组织。同时，推动物业企业和物业服务项目成立党组织。截至目前，全省成立市级行业党委16个，成立区、县级物业行业党委67个；符合成立党支部条件的企业785个，成立党支部660个，成立比例84%；选派党建工作指导员1570人。
2.健全完善法规政策，适应形势发展需要。一是针对与《民法典》不符的条款，积极配合省人大常委会对《辽宁省物业管理条例》进行了修改。按照省人大立法计划，分别于2021年、2023年对《辽宁省物业管理条例》进行了两次立法重点调研，待国务院《物业管理条例》修订后，适时正式启动《省条例》修订工作。二是编发《辽宁省住宅物业服务星级标准》，作为签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。同时，指导各地主动配合价格主管部门制定物业前期收费政府指导价，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制。三是正在组织编制《辽宁省物业服务合同示范文本》，拟通过规范合同签订，进一步明确双方责任、权利、义务。
3.持续开展整治行动，净化规范市场行为。一是将物业管理纳入省政府房地产市场专项督查。印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》，对房地产市场领域（包含物业服务）开展为期三年整治。二是开展物业领域群众身边不正之风和腐败问题开展集中整治。制发10批重点投诉举报案例，督促物业企业立行立改，以案为鉴，以案促改。建立《问题线索处理台账》，对物业投诉重点问题实行清单化、闭环式销号管理。三是分析物业方面诉讼案件。梳理汇总近三年全省涉物业方面的诉讼案件，对各市诉讼案件数量在全省位次进行排序分析，并梳理出各市作为原告和被告诉讼案件数量前10名的物业服务企业名单，组织相关物业企业逐一分析案件的类型、发生诉讼案件的原因，研究解决诉前化解物业矛盾纠纷的具体措施。
4.加大信息公开力度，畅通物业投诉渠道。一是从2021年开始，组织开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益,让人民群众有更多获得感、知情权。二是开展“阳光物业”活动。统一编制了《住宅小区物业服务公开基础目录》及《公共收益收支情况公示内容》，将物业服务公共经营收益等8方面内容纳入“辽宁阳光三务”公开范围，指导督促物业企业按时公开服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等内容。三是开展物业行业和物业企业编制《办事不找关系指南》工作。指导物业企业编制物业投诉、报修等4个事项办事指南，畅通物业投诉、报修渠道，更好地满足群众办事需求。
5.推动红色物业建设，发挥示范引领作用。开展辽宁省“红色物业小区”培育和建设活动。一是印发《辽宁省“红色物业小区”建设指引（试行）》。二是成立辽宁省“红色物业小区”建设专家指导组。三是委托专家指导组对沈阳、大连、鞍山、锦州、朝阳、盘锦等6个城市的部分培育项目进行“点对点”调研指导。四是召开全省“红色物业小区”建设集中交流及培训会议。通报专家指导组“点对点”调研指导发现的问题，盘锦、锦州市介绍推进红色物业建设情况，解读《“红色物业小区”建设指引》，推进红色物业建设。
二、下一步工作打算
为落实您的提案，规范物业项目服务退出管理，保持物业服务活动正常秩序，维护各方权益，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，我厅草拟了《辽宁省规范物业项目服务退出管理指导意见（试行）》（见附件），征求各方面意见后今年年底前下发，主要有以下几方面内容：
一是明确了省、市、县（区）物业主管部门以及街道、社区、业主委员会在物业项目服务退出管理中的职责；二是规范了物业服务合同期满，一方决定不再续约的，或者物业服务合同期未满，一方决定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出物业项目服务的适用程序；三是提出了加强对物业服务企业不良行为的惩戒，建立失信物业服务企业退出机制。物业主管部门在日常监管中发现物业服务企业有若干失信行为之一的，应建议业主委员会启动提前解除物业服务合同的程序；四是强调了物业服务企业退出项目服务时应履行的责任和义务，保证业主基本生活秩序；五是要求各市物业主管部门依据本意见精神，结合当地实际情况，制定实施细则，确保此项工作落实、落细。
再次感谢您提出的宝贵意见，也恳请您继续关心、支持全省住房城乡建设及物业管理工作！

附件：辽宁省规范物业项目服务退出管理指导意见（试
行）

辽宁省住房和城乡建设厅
2024年10月25日