对省政协十三届三次会议 关于将提高物业管理水平纳入全省暖民心活动的建议（第0388号）提案的答复

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辽住建提发〔2025〕150号

签发人：解宇

                                    

对省政协十三届三次会议

关于将提高物业管理水平纳入全省暖民心活动的建议（第0388号）提案的答复

许华勇委员：

您提出的《关于将提高物业管理水平纳入全省暖民心活动的建议》收悉，您的建议对提高全省物业管理水平具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作，进一步指导各市积极探索创新管理举措，切实提升物业企业服务水平。现提出答复意见如下：

一、开展的主要工作

（一）加强信用监管，形成优胜劣汰。近年来，国务院取消物业服务企业资质认定，取消物业管理人员应取得职业资格证书的要求，物业管理活动不断地弱化行政管理色彩，新形势下为了规范物业管理行为，保障物业管理各方主体的权益，我厅进一步指导各市开展物业服务企业信用评价。2024年，我厅要求各市建立物业服务企业信用评价制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，在信用信息平台依法依规公开企业信用记录和评价结果。强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，大力推进守信激励和失信惩戒。指导各地建立物业服务企业信用评价制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，在信用信息平台依法依规公开企业信用记录和评价结果。强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，大力推进守信激励和失信惩戒，推动形成优胜劣汰的市场环境。截至目前，沈阳、大连等10个城市制定了物业服务企业信用管理办法，对物业服务企业实施信用监管,以年度为周期开展物业服务企业信用等级评定,并予以公布。

（二）融入基层治理，化解矛盾纠纷。一是省住建厅会同省委组织部印发《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》，从深化城市基层党建引领基层治理角度入手，强化党对物业管理服务工作的领导，健全党建引领下的多方协调联动机制，努力破解社区治理和物业管理服务难点、痛点、堵点问题。二是省住房城乡建设厅会同省委社会工作部、省司法厅、省法院联合印发《关于印发〈辽宁省推动化解物业服务领域矛盾纠纷任务清单及部门职责〉的通知》。围绕完善物业服务企业信用评价体系、规范物业服务企业退出管理、建立健全四级人民调解机制等12项任务，明确了社会工作、住建、司法、法院、街道（乡镇）、居（村）民委员会的具体职责，共同解决物业矛盾纠纷问题。三是指导各地建立党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度，协调解决矛盾问题。物业企业及时受理业主投诉和意见建议。推行沈阳市“1＋3＋N”协商议事机制，以“社区吹哨，部门报到”为载体，根据小区实际及具体事项随时召开协调会议，共同解决物业矛盾纠纷问题。四是推动各市、县（区）依托物业行政主管部门或物业行业协会建立物业行业党组织。同时，推动物业企业和物业服务项目成立党组织。截至目前，全省成立市级行业党委16个，成立区、县级物业行业党委67个；符合成立党支部条件的企业有785个，成立党支部660个，成立比例为84%；选派党建工作指导员1570人，努力实现党的组织和党的工作全覆盖。

（三）完善法规政策，适应发展需要。一是为适应《民法典》颁布后的新规定，针对与《民法典》不符的条款，积极配合省人大常委会对《辽宁省物业管理条例》进行了修改。为适应新的发展形势，按照省人大立法计划，分别于2021年、2023年对《辽宁省物业管理条例》开展了两次重点立法调研，待国务院《物业管理条例》修订后，适时正式启动《省条例》修订工作。二是编发了《辽宁省住宅物业服务星级标准》，作为签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。同时，指导各地制定与《标准》相对应的物业收费参考价格，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制，缓解因服务不到位引起的矛盾纠纷。三是正在组织编制《辽宁省物业服务合同示范文本》，拟通过规范合同签订，进一步明确双方责任、权利、义务。

（四）开展整治行动，规范市场行为。一是2021年，将物业管理纳入省政府批准的房地产市场专项督查。省住建厅等８部门联合印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》，聚焦房地产市场领域突出问题和人民群众反映强烈的难点、痛点问题，部署开展为期三年的全省房地产市场秩序持续规范整治行动。二是开展物业问题集中整治。今年4月份开始，我厅梳理出12个物业问题，作为物业领域群众身边不正之风和腐败问题开展集中整治，省、市住建部门共同整治破坏物业行业市场秩序和损害业主利益的违法违规行为。广泛收集物业投诉典型案例，制发10批重点投诉举报案例，督促物业企业立行立改，以案为鉴，以案促改。建立《问题线索处理台账》，对物业投诉重点问题实行清单化、闭环式销号管理。三是分析物业方面诉讼案件。我厅梳理汇总了近三年全省涉物业方面的诉讼案件，对各市诉讼案件数量在全省位次进行了排序分析，并梳理出各市作为原告和被告诉讼案件数量前10名的物业服务企业名单，下发《关于调查分析2021—2023年涉物业方面诉讼案件有关情况的通知》，组织相关物业企业逐一分析案件的类型、发生诉讼案件的原因，研究解决诉前化解物业矛盾纠纷的具体措施。

（五）加大公开力度，畅通投诉渠道。一是从2021年开始，我厅以解决群众关注的物业服务收费信息公开问题为切入点，组织开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益，让人民群众有更多获得感、知情权。二是开展“阳光物业”活动。我厅统一编制了《住宅小区物业服务公开基础目录》及《公共收益收支情况公示内容》，将物业服务公共经营收益等8方面内容纳入“辽宁阳光三务”公开范围，指导督促物业企业按时公开服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等内容，保障业主知情权。三是开展物业行业和物业企业编制《办事不找关系指南》工作。编制物业权力事项清单和办事不找关系路径。印发《关于指导物业服务企业编制〈办事不找关系指南〉的通知》，指导物业企业编制物业投诉、报修等4个事项办事指南，畅通物业投诉、报修渠道，更好地满足群众办事需求。

（六）建立监督员制度，形成社会合力。省住建厅印发了《关于建立“物业服务质量义务监督员”制度的通知》，在全省范围内建立“物业服务质量义务监督员”制度，由各市主导，选聘了近千名公道正派、有能力水平的物业义务监督员，协助政府部门对物业企业的服务质量进行监督，形成政府监管和社会监督的合力。

　　（七）加大宣传力度，防范预警在先。公安机关组织社区民警对物业服务中常见的私搭乱建、不按规定停车、噪音扰民、占用消防通道、安防设施建设不足等问题进行梳理，依据自身职责主动介入、积极配合，会同相关部门共同开展综合治理工作。同时将结合“百万警进千万家”活动，通过张贴宣传资料、召开辖区警民座谈会、加大新媒体宣传等多种渠道深化法律宣传活动，让更多居民了解关于私搭乱建、不按规定停车、噪音扰民、占用消防通道、破坏安防设施等行为的法律责任，引起居民广泛重视，减少相关行为的发生

（八）加强业务培训，严格依法查处。省公安厅组织各级公安机关加强对《中华人民共和国环境噪声污染防治法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《辽宁省消防条例》和《辽宁省电动自行车管理办法》等法律法规的学习培训，进一步强化基层派出所执法规范化建设，提升社区民警“人性化执法”业务水平，依托社区警务室提升管理和服务能力，对居民小区内常见的违法违规行为加强事前宣传和劝导，让执法既 “有力度”又“有温度”。对群众反映强烈的干扰群众正常生活的违法行为及时接处警制止、依法严厉查处。

（九）加强日常监管，明确职责分工。强化对物业服务企业履职情况的工作指导和日常监督检查，以公安机关角度对居民小区安防设施建设、保安员配备、巡逻路线设置等进行工作指导，组织物业服务企业开展应急演练。协助消防救援部门对辖区内的住宅小区开展消防宣传教育，普及消防安全知识。对居民小区的人防、物防、技防制度和设施开展定期检查，并下发公安提示函，提示物业服务企业对发现的问题及时进行整改，对拒不整改的物业服务企业将推送消防救援部门进行处罚。

　　（十）强化部门协作，推进综合治理。配合政府部门，共同推动建立各司其职、分工联动、齐抓共管的基层社会治理长效工作机制。对公安机关日常接处警过程中发现的不属于公安机关职责范围的矛盾纠纷和风险隐患，及时移交有关部门处理。对物业服务过程中产生的矛盾纠纷，积极配合相关部门进行调解，督促物业服务企业履职尽责，提高服务水平，最大限度的提升辖区居民的幸福感和满意度。

二、下步工作措施

1.加强党对物业管理工作的领导。推动市、县（市、区）依托物业行政主管部门或物业行业协会建立物业行业党组织；推动物业服务企业和物业服务项目党的组织和党的工作全覆盖；制定党建引领物业管理工作规范，指导物业管理与社区基层治理深度融合。

2.推进物业管理服务全覆盖。坚持专业化管理为主，产权单位管理、保障型管理、业主自治、街道社区托管为辅的物业管理模式，通过引入国有务企业、组建公益性物业服务组织、街道社区兜底等形式实现物业管理服务全覆盖。

3.推进管理和执法进小区。进一步明确物业管理相关职能部门和单位职责清单，依法落实各监管部门责任。建立街道综合执法机构常态化进小区巡查服务机制，公开投诉举报电话，及时发现和处理小区内各类矛盾纠纷，推动实现“小事不出小区、大事不出社区、矛盾就地化解”。

4.规范物业服务收费和物业企业选聘。指导各市物业行政主管部门主动协调配合价格主管部门制定或修改住宅前期物业服务收费政府指导价格，作为前期物业服务合同约定物业服务收费标准的依据。加强物业服务合同备案管理，严格审核前期物业企业选聘程序、收费定价与服务标准。坚决查处只收费不服务的“躺平”企业，公开曝光典型案例。

5.建立物业矛盾纠纷协调机制。加强社区物业党建联建，建立党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业企业、相关部门协调运行机制，定期召开协调会议，共同解决物业矛盾纠纷问题。物业服务企业及时受理业主投诉和意见建议。属于物业企业职责的，倾情倾力解决；涉及多方矛盾的，以“社区吹哨，部门报到”为载体，根据小区实际及具体事项随时召开协调会议，共同解决物业矛盾纠纷问题。

6.开展物业服务集中整治。省住建厅已将“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”列入民生实事，开展为期两年的集中整治，针对物业服务质量差、群众投诉量大、问题突出的小区，实行领导包保、挂牌督办，集中时间、集中力量推动解决。坚持问题导向深入开展集中整治，进一步规范物业服务行为，维护业主合法权益，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

  辽宁省住房和城乡建设厅

   2024年6月3日

抄送：省政府办公厅、省政协提案委