辽住建提发〔2023〕1号

签发人：曹桂喆

对省十四届人大一次会议《关于加强住宅小区物业公司监管的建议》（第1411025号）的答复

王宏华代表：

您提出的关于加强住宅小区物业公司监管的建议收悉。您的建议对规范全省物业管理工作，提升物业服务水平具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现答复如下：

一、总体情况

2022年，全省共有19523个住宅小区。其中，专业化物业管理9566个，街道社区托管6442个，房管部门管理976个，产权单位自管2147个，业主自治管理392个。全省实际开展业务的物业服务企业4146个。物业费收缴率达到80%以上的小区有3530个，占比33.0%；收缴率达到60%-80%的小区有3384个，占比31.7%；收缴率60%以下的小区有3769个，占比35.3%。近三年物业费没有调过价的小区有10249个，调价1次的有407个，调价2次的有20个，调价3次的有7个，分别占比为95.94%、3.81%、0.19%和0.06%。

二、主要工作

（一）积极融入社区治理，统筹化解矛盾纠纷。2022年底，省住建厅会同省委组织部印发《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》，推进物业服务企业党的组织、党的工作全覆盖和住宅小区物业管理服务全覆盖，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，发挥党员先锋模范作用，规范物业服务企业经营和业主委员会运作。探索建立健全党建引领下的街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，逐步实现物业管理服务与城市社区治理体系深度融合，构建“党建引领、行业指导、基层主抓、业主参与、企业服务”的物业管理服务新模式和共建共治共享新格局，有效破解社区治理和物业管理服务难点、痛点、堵点问题。

（三）健全完善法规政策，适应形势发展需要。为适应《民法典》颁布后的新规定，针对与《民法典》不符的条款，积极配合省人大常委会对《辽宁省物业管理条例》进行了修改。为适应新的发展形势，结合落实省人大代表议案，其中《省条例》修订工作，已列入2023年省人大常委会立法论证计划，下一步将配合省人大开展立法调研。编发了《辽宁省住宅物业服务星级标准》，作为签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。同时，指导各地制定与《标准》相对应的物业收费参考价格，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制，缓解因服务不到位引起的矛盾纠纷。正在组织编制《辽宁省物业服务合同示范文本》，拟通过规范合同签订，进一步明确双方责任、权利、义务。

（三）持续开展整治行动，净化规范市场行为。2021年11月，省政府第144次常务会议审议通过，省住房和城乡建设厅等８部门联合印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》，对房地产开发领域、房屋买卖领域、住房租赁领域、物业服务领域开展为期三年整治。其中，对物业服务领域违规收费、违规利用共用部位经营、协助骗取、套取、违规使用住宅专项维修资金、限制用户选择电信运营商等行为进行重点整治。2022年，全省住建部门已累计收到群众涉物业管理各类投诉举报１万余件，有效化解物业管理矛盾。

（四）加大信息公开力度，促进明明白白消费。2021年，以解决群众关注的物业服务收费信息公开问题为切入点，组织开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益,让人民群众有更多获得感、知情权。活动期间，全省公示服务收费信息的专业住宅物业服务项目有8082个，开展检查和执法行动1341次，查处未公示项目515个，处罚物业服务企业数12个，公开曝光案例25个。发放政策宣传材料68138份，受理并办结群众投诉举报5376件，950个物业企业签订了“合法经营、规范服务”承诺书。

（五）纳入主题学习教育，深入开展调查研究。物业管理工作涉及群众生活方方面面，事关群众切身利益，省住建厅践行为民造福宗旨，从解决群众急难愁盼问题入手，以不断增强群众获得感、幸福感、安全感为切入点，将加强和改进物业管理工作作为主题教育重要内容，制定了《全省物业行业党的建设专题调研工作方案》，并已深入沈阳市铁西区两个小区，本溪市两个小区开展调研，听取街道、社区、业主代表、物业企业的意见和建议，查找物业管理矛盾和问题。下一步，将继续开展调研，查找问题，起草调研报告，提出解决问题的意见和建议。

三、主要问题

（一）物业企业从业门槛低。物业行业是劳动密集型行业，2017年国家取消物业服务企业资质后，从事物业服务的企业没有任何门槛，从业人员素质普遍不高，集中了保洁、保安两大低收入群体，高素质人才相对匮乏，一些企业缺少“先服务、后收费”的理念和格局，常以管理者自居，处理问题方法简单粗暴，服务质量不达标，捆绑收费的问题较多。有的被解聘的，不交接、不退出，甚至破坏公共设施和财产，不注重名声，信用制度不起作用。

（二）共同决策机制不完善。一方面，业主大会成立率偏低，全省成立业主大会的比率不足40％，按照《民法典》规定，物业管理事项由全体业主共同决定，通过业主大会及其业主委员会维护业主利益。但业主人数众多、利益诉求各不相同，往往难以统一意见，业主大会面临成立难；另一方面，作为业主大会执行机构的业主委员会，成员大都是兼职，缺少懂法律、懂政策的专业人士，运作不规范，不作为、乱作为的现象较多，难以对物业企业形成有效监督。

（三）合力治理体系不健全。当前，物业管理除了承担对小区物业的管理之外，还要承担更多的社会管理责任，涉及违规拆改、车辆停放、消防安全、噪声污染、养犬扰民、邻里关系、破坏绿地等等，以及工程质量遗留问题、公共服务专业经营单位维修管理责任不明确和不到位问题，都给物业管理带来极大困扰。处理解决这些问题，需要街道和社区强力介入，相关部门执法进小区，公共服务专业经营单位维修管理进小区。当前，政府、业主、物业以及相关专业经营范围共建、共管、共治、共享的格局尚未建立。

（四）维修资金作用不明显。按照国家法律、法规规定，启动维修资金“应经占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意”，因许多业主对不关系自身利益的事项不愿表决，往往是“主难找、票难投”，难以实现“双2/3”表决通过，造成大量资金长期处于“沉淀”状态，难以发挥作用。此外，增值途径单一，保值增值不理想。

（五）老旧小区物业管理难。我省老旧小区较多、占比较大，基础设施较差，维护费用大，收缴费用低，大都在0.1元—0.8元/平方米/月，企业难以获得利润，不愿参与老旧小区物业管理。街道、社区提供的托管服务为保障性服务，基本局限在保洁、保安等简单服务，不包含维修服务，水准较低，难以满足老旧小区日益增长维修需求，跑冒滴漏问题依然多发，群众维修诉求不能及时得到解决。加之由于没有维修资金，无法进行后续管护，难以实现常态长效。

四、下步打算

下一步，我厅将结合您的建议，积极推进物业管理工作。

（一）适时启动条例修订。开展修订《辽宁省物业管理条例》立法论证调研，组织召开人大代表、政协委员、物业企业、街道、社区、业主代表等有关方面参加的座谈会，听取意见和建议，查找我省物业管理法制建设方面的薄弱环节，针对热点、难点、赌点问题提出解决措施，适时启动我省条例修订工作。

（二）构建共治共享格局。引导居民发挥主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，及时研究解决物业服务管理有关事项。完善物业矛盾纠纷分类分级处置机制，加强物业管理调解组织建设，实现物业领域人民调节、行业调节、行政调节、司法调节有效对接，建立联席会、调节会、恳谈会“三会”制度，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。　　　

（三）推进“红色物业”建设。建立健全物业行业党组织运行机制，开展物业企业和项目设立党的组织集中攻坚，推动符合条件物业服务企业和项目成立党组织，规范党组织建设。鼓励流动党员、退休党员将组织关系转入社区党组织，推动市、县（区）两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，参与物业管理，提升业主委员会党员成员比例，发挥党员先锋模范作用，规范业主委员会运作，多维度建设“辽沈红色物业”，推选“辽沈红色物业”示范点，促进物业管理服务与城市社区治理的深度融合，通过党建引领全面提升物业管理服务水平。

（四）优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，依法开展物业服务合同备案，探索建立健全项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。建立物业服务企业“红黑”名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

（五）加强事中事后监管。探索开展主管部门、街道、社区居委会、业主委员会、业主共同参与的物业服务质量考核评价，提高街道社区党组织和业主满意度评价意见权重，及时在物业服务区域内公告履约质量评价结果。将物业服务履约质量评价结果作为选聘物业服务企业的重要因素和合同履约的依据，对群众反映强烈、考核评价较差的，依法组织业主共同决定解除物业服务合同或者不再续约。

感谢您对全省住房城乡建设事业的关注！感谢您对省住房和城乡建设厅的支持帮助！

 辽宁省住房和城乡建设厅

                           2023年5月22日

抄送：省人大人选委、省政府办公厅