姜力代表：
《关于进一步加强物业公司管理提高物业公司服务质量的建议》收悉，您的建议对加强物业行业管理、明确工作职责、加大惩治力度等具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现提出答复意见如下：
一、开展的主要工作
1.开展物业领域群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作。为落实人大代表建议，省住建厅将“物业行业监管不到位，物业企业服务质量不高及其他问题”纳入省纪委集中整治工作内容，召开全省集中整治动员部署会议，明确集中整治重点解决的12方面问题。集中整治从2024年4月开始，至10月底结束，此后转入常态化。
2.曝光典型案例。制发2批重点投诉举报案件通报、转办2批重点案件共计33件，将其作为群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点案例进行调查核实。对经核实确实有问题的企业和个人，根据实际情况，分别进行了责令整改、约谈、批评教育、通报曝光、信用扣分、扣除奖金、罚款、解聘物业企业、没收非法所得、党内警告处分等处理。督促物业企业以案为鉴，以案促改，避免类似事件反复发生。
3.开展物业诉讼案件有关情况分析。联合省高法，梳理汇总了近三年全省涉物业方面的诉讼案件，制发《关于调查分析2021—2023年涉物业方面诉讼案件有关情况的通知》，组织各市对物业服务企业逐一分析案件的类型、发生诉讼案件的原因，研究解决诉前化解物业矛盾纠纷、减少诉讼案件数量的具体措施。
4.开展物业行业精神文明建设。转发住建部办公厅《全国物业管理文明行业标准》，提出开展物业行业精神文明建设有关工作意见，要求全省物业主管部门要着力推进物业行业精神文明建设，整治群众身边不正之风和腐败问题，推进物业企业以微笑服务、暖心服务、文明服务促进物业行业健康发展。
5.开展辽宁省“红色物业小区”创建工作。印发了《辽宁省“红色物业小区”创建指引（试行）》和《创建辽宁省“红色物业小区”专家指导组成员名单》的通知，指导各地开展辽宁省“红色物业小区”创建活动，计划在今年四季度选树100个辽宁省“红色物业小区”，总结、提炼可复制可推广经验，以点带面，发挥典型示范带动作用。
二、加强和改进物业管理工作打算
为落实代表建议，切实解决您关心的物业方面问题，我厅将着力做好以下工作，进一步加强管理、明确职责、加大处罚曝光力度，切实提高物业管理水平。
（一）开展无物业管理小区清零行动
建立无物业管理小区台账，制定物业管理全覆盖工作方案，确保2024年底前无物业管理小区清零。无法有效划定物业管理区域的部分开放或零散住宅楼，可以通过引入国有物业服务企业、组建公益性物业服务组织、街道社区兜底管理等形式实现物业管理服务全覆盖。在充分尊重业主意愿的基础上，可以将多个零星邻近单体住宅楼或者规模较小、距离适当、服务需求相似的住宅小区划定为一个物业管理区域，选聘信用良好的物业服务企业统一管理。引导业主根据小区实际情况和经济承受能力选择合适的物业管理模式，并逐步提高专业物业服务企业管理小区的比例。鼓励大型优质物业服务企业由单个园区服务转变为区域性服务，实现规模化、集约化发展。
（二）推动党的组织和党的生活全覆盖
2024年底前，各市、县（区）都要依托物业行政主管部门或物业行业协会建立物业行业党组织。物业服务企业可以采取单独组建、区域联建、行业共建等方式建立党组织；物业服务项目可以吸收社区干部、物业服务企业、业主委员会、业主中的党员代表建立党组织。物业服务项目要按照“有场地、有设施、有标志、有党旗、有书报、有制度”的标准和“一室多用、开放共享”的原则，依托社区配套用房、小区物业服务中心、公共用房等，设立集物业小区党员活动室、业主委员会办公室、物业服务中心等于一体的党群服务站。探索社区、小区、业主委员会和物业服务项目等党组织，在社区党组织的领导下，联合讲党课、联合过主题党日，共办党务培训，共商基层治理，实现党的生活全覆盖，并不断提高组织生活质量。
（三）规范业主委员会成立和运作
街道党组织要全面掌握住宅小区是否达到法定召开业主大会条件，及时推动召开业主大会、选举业主委员会；暂不具备召开业主大会条件的，牵头组建物业管理委员会，临时代行业主委员会相应职责。街道党组织要制定业主委员会成员候选人负面清单并向社会公开，会同社区党组织、物业行业行政主管部门和公安、信访等部门对照负面清单严格审核把关，确保人选质量。业主委员会中党员比例一般不低于50%，鼓励“两代表一委员”、机关企事业单位党员、符合条件的社区“两委”成员及社区工作者等参选。
规范业主委员会运作，完善重大事项决策机制，管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程等制度，以及住宅专项维修资金续筹使用、业主委员会成员调整、物业服务企业更换、公共收益使用分配、建筑物及其附属设施改建重建等事项，业主委员会在提交业主大会表决前，应事先征求社区党组织意见，经社区党组织审议后再进行表决。物业行业党组织、街道党组织要定期对业主委员会成员进行培训，帮助提高履职能力和守法意识。对业主委员会未正常履职的，社区党组织应要求其限期整改，整改不到位或拒不整改的，经业主大会委托，由社区暂时代行业主委员会职责，并配合街道推动业主委员会换届改选。
（四）开展“辽沈红色物业小区”创建活动
编制《“辽沈红色物业小区”创建指南》，围绕党的建设、物业本质服务、参与基层社会治理等方面，细化红色物业标准要求，确保红色物业小区做好“组织建设好、党员队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好“；成立创建“辽沈红色物业小区”专家指导委员会，指导各地大力开展红色物业小区创建活动。各地要选择一批物业服务项目开展“辽沈红色物业小区”培育工作，培育成熟的向省级推荐。2024年下半年，省住建厅在省委组织部的指导下，在全省选树100个“辽沈红色物业小区”。
（五）开展物业服务企业信用评价
2024年，各市都要建立物业服务企业信用评价制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，在信用信息平台依法依规公开企业信用记录和评价结果。强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，大力推进守信激励和失信惩戒。社区党组织对辖区物业服务企业的评价意见，作为评价物业服务企业信用的重要内容并记入信用档案。各地要选择一批不同规模的物业服务企业、不同类型的物业服务项目作为重点对象，委托第三方机构在2024年和2025年年初各开展一次物业服务质量考核和居民满意度测评，将考核测评结果作为检验“红色物业年”成效的参考。
（六）厘清物业管理服务边界
物业企业要按照合同约定的服务项目、内容和标准，严格履行物业管理区域内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等基础性服务义务，加强物业管理区域安全管理，保证业主人身和财产安全。对小区内乱搭乱建、侵占公共空间、毁绿种菜、高空抛物、任意弃置垃圾、噪音扰民、堵塞消防通道、电动车违规停放和充电等违法违规行为，要开展常态化巡查和劝阻，对劝阻无效的，及时向有关部门报告，并配合执法部门进行处理。推进管理和执法进小区，公安、消防、城管执法、环境监察、市场监管等部门要制定执法进小区事项清单，在小区显著位置进行公告，畅通居民投诉举报渠道，依法落实监管部门责任。
（七）规范物业企业选聘和收费
加强物业服务合同备案管理，严格审核物业企业选聘程序是否合规，收费定价与服务标准是否相符，有无霸王条款等，维护广大业主利益。结合整治规范房地产市场秩序行动，会同公安、城管执法、市场监管等部门查处一批依法解聘后拒不撤出的“放赖”企业，以及只收费不服务的“躺平”企业，公开曝光典型案例。各地物业行业协会要对照《辽宁省住宅物业星级服务标准》和地方经济水平，制定并公开不同类型物业项目收费参考标准，作为物业企业和业主确定物业服务价格的参考。
（八）推进阳光物业建设
物业主管部门和街道社区党组织要共同监督指导物业服务企业按照《住宅小区物业服务事项公开基础目录》《住宅小区物业服务事项公开模板》的要求，做好有关物业服务事项信息在“辽宁阳光三务”平台上公开的工作，按时公开服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等内容，保障业主合法权利。督促指导物业服务企业编制《办事不找关系指南》，并认真落实各项承诺。继续开展“加大物业服务收费信息公开力度、让群众明明白白消费”活动，依法查处未按规定公示收费信息、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等违法违规行为。
（九）健全一般投诉前端化解机制
物业服务企业是受理投诉的第一渠道，要畅通投诉举报通道，及时受理业主投诉和意见建议。属于物业服务企业职责的，倾情倾力解决；属于其他部门职责的，做好解释工作，避免激化矛盾。物业小区党组织和物业服务企业要定期收集业主意见建议，会同小区业主委员会、业主代表等共同协商解决，避免意见建议转变成投诉。对一般投诉事项，通过物业小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方议事会进行协商解决，努力将投诉化解在前端；对重大投诉和难以协商解决的，及时上报社区党组织或转交其他有关部门解决。加强物业管理服务调解组织建设，实现物业管理服务领域人民调节、行业调节、行政调节、司法调节有效对接，建立联席会、调节会、恳谈会“三会”制度，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

辽宁省住房和城乡建设厅
2024年5月28日

抄送：省政府办公厅