程利国代表：
您提出的《关于进一步加强全省前期物业乱象整治的建议》收悉。您的建议对规范物业行业管理，整治前期物业乱象，提高物业服务水平具有很强的指导作用。对于您的建议，省住建厅高度重视，认真组织研究，现答复如下：
近年来，我省相继出台并完善了很多关于物业方面的管理规定，对诸多物业管理和服务问题进行界定和规范，物业服务问题得到一定程度的规范。但正如您所言，前期物业服务（包括非前期物业服务）仍存在一些乱象，主要体现在以下几个方面：一是前期物业期满之后，未履行法定续约程序；二是有的街道办事处或居民委员会对期满的前期物业不组织重新招标选聘，长期代行业主委员会职责；三是有的物业企业随意将停车位管理权出让给其它公司，侵害业主权益；四是有的物业企业安全保卫、卫生清扫、设施维护等服务出现严重打折之后，物业费仍按以前标准收取；五是有的物业企业物业费和电梯费捆绑，可能存在欠费无法使用电梯，容易导致紧急情况救援不当等安全隐患，等等。省住建厅高度重视物业管理工作，近年来开展了加强和改进物业管理、提高物业服务质量、化解物业矛盾纠纷等一系列工作。
一、开展的主要工作
1.加强党建引领，积极融入基层治理。一是省住建厅联合省委组织部印发《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》，从深化城市基层党建引领基层治理角度入手，强化党对物业管理服务工作的领导，健全党建引领下的多方协调联动机制，努力破解社区治理和物业管理服务难点、痛点、堵点问题。二是指导各地建立党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度，协调解决矛盾问题。物业企业及时受理业主投诉和意见建议。三是推动各市、县（区）依托物业行政主管部门或物业行业协会建立物业行业党组织。同时，推动物业企业和物业服务项目成立党组织。截至目前，全省成立市级行业党委16个，成立区、县级物业行业党委67个；符合成立党支部条件的企业785个，成立党支部660个，成立比例84%；选派党建工作指导员1570人。
2.加大信息公开力度，畅通物业投诉渠道。一是从2021年开始，组织开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益,让人民群众有更多获得感、知情权。二是开展“阳光物业”活动。统一编制了《住宅小区物业服务公开基础目录》及《公共收益收支情况公示内容》，将物业服务公共经营收益等8方面内容纳入“辽宁阳光三务”公开范围，指导督促物业企业按时公开服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等内容。三是开展物业行业和物业企业编制《办事不找关系指南》工作。指导物业企业编制物业投诉、报修等4个事项办事指南，畅通物业投诉、报修渠道，更好地满足群众办事需求。
3.推动红色物业建设，发挥示范引领作用。开展辽宁省“红色物业小区”培育和建设活动。一是印发《辽宁省“红色物业小区”建设指引（试行）》。二是成立辽宁省“红色物业小区”建设专家指导组。三是委托专家指导组对沈阳、大连、鞍山、锦州、朝阳、盘锦等6个城市的部分培育项目进行“点对点”调研指导。四是召开全省“红色物业小区”建设集中交流及培训会议。通报专家指导组“点对点”调研指导发现的问题，盘锦、锦州市介绍推进红色物业建设情况，解读《“红色物业小区”建设指引》，推进红色物业建设。
4.健全一般投诉前端化解机制。梳理汇总近三年全省涉物业方面的诉讼案件，对各市诉讼案件数量在全省位次进行排序分析，并梳理出各市作为原告和被告诉讼案件数量前10名的物业服务企业名单，组织相关物业企业逐一分析案件的类型、发生诉讼案件的原因，研究解决诉前化解物业矛盾纠纷的具体措施。督促物业企业畅通投诉举报通道，及时受理业主投诉和意见建议。属于物业服务企业职责的，倾情倾力解决；属于其他部门职责的，做好解释工作，避免激化矛盾。物业小区党组织和物业服务企业要定期收集业主意见建议，会同小区业主委员会、业主代表等共同协商解决，避免意见建议转变成投诉。对一般投诉事项，通过物业小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方议事会进行协商解决，努力将投诉化解在前端；对重大投诉和难以协商解决的，及时上报社区党组织或转交其他有关部门解决。
二、下一步工作打算
结合您的建议，切实解决前期物业乱象问题，我厅将重点做好以下几个方面的工作：
1.关于您提出的开展前期物业乱象排查和专项执法整治行动建议。
2021年11月，省住建厅等8部门联合印发了《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》，聚焦房地产市场领域突出问题和人民群众反映强烈的难点、痛点问题，部署开展为期三年的全省房地产市场秩序持续规范整治行动，在物业服务领域，重点整治以下内容：一是超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；二是指定或限制其他电信运营商进入物业服务区域开展电信业务，限制用户选择电信运营商；协助骗取、套取、违规使用住宅专项维修资金；三是物业服务合同依法解除或终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。今年是三年行动的最后一年，省级层面督查已经完成，下一步，针对整治中发现的问题，既要督促整改落实，还要注重完善体制机制，堵漏洞、补短板、强弱项，提高综合整治能力，建立长效管理机制。计划明年按照您的建议开展前期物业乱象排查和专项执法整治行动，进一步核准辖区内物业项目的基础信息，建立基础档案、物业项目存在的违规行为台账，对群众反映强烈的问题，责令企业落实整改措施。对违法违规行为严重的物业项目，按照相关法律法规采取进一步的执法处置措施或者移交相关部门处理。
2.关于您提出的规范物业公司交接程序建议。
结合其他代表委员建议，为规范物业项目服务退出管理，保持物业服务活动正常秩序，维护各方权益，省住建厅起草了《辽宁省规范物业项目服务退出管理指导意见（试行）》（见附件），待征求各方面意见后今年年底前下发，主要有以下几方面内容：一是明确了省、市、县（区）物业主管部门以及街道、社区、业主委员会在物业项目服务退出管理中的职责；二是规范了物业服务合同期满，一方决定不再续约的，或者物业服务合同期未满，一方决定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出物业项目服务的适用程序；三是提出了加强对物业服务企业不良行为的惩戒，建立失信物业服务企业退出机制。物业主管部门在日常监管中发现物业服务企业有若干失信行为之一的，应建议业主委员会启动提前解除物业服务合同的程序；四是强调了物业服务企业退出项目服务时应履行的责任和义务，保证业主基本生活秩序；五是要求各市物业主管部门依据本意见精神，结合当地实际情况，制定实施细则，确保此项工作落实、落细。
3.关于您提出的降低业主大会、业主委员会门槛建议。
对于业主大会、业主委员会成立，《民法典》《辽宁省物业管理条例》都有相关法律规定。近年来，针对《辽宁省物业管理条例》与《民法典》不符的条款，省住建厅积极配合省人大常委会对其进行了修改。按照省人大立法计划，分别于2021年、2023年对《辽宁省物业管理条例》进行了两次立法重点调研，待国务院《物业管理条例》修订后，适时正式启动《辽宁省物业管理条例》修订工作，届时，省住建厅将积极吸收采纳您的建议，借鉴其他省份先进做法。
4.关于您提出的对物业收费标准进行分级设限建议。
2019年，省住建厅委托辽宁省房地产行业协会编制了《辽宁省住宅物业星级服务标准（试行）》（以下简称《标准》），并印发各地，作为物业服务企业与开发建设单位或业主大会确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容和标准、签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》根据住宅小区物业服务需求的不同情况，从客户接待场所、服务人员、基础管理、客户服务、小区标识、信息化平台、共用部位和共用设施设备管理、消防安全防范及消防设施管理、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和安全防护、装饰装修管理等十二个方面进行评价，由高到低设定为五星级、四星级、三星级、二星级和一星级等五个服务等级。同时，要求各地物业行业协会对照《标准》和地方经济水平，制定并公开不同类型物业项目收费参考标准，作为物业企业和业主确定物业服务价格的参考。下一步，省住建厅将继续抓好《标准》的执行。
5.关于您提出的建立物业服务质量定期考核评价制度建议。
省住建厅将认真采纳您的建议，继续督促各市建立物业服务企业信用评价制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，在信用信息平台依法依规公开企业信用记录和评价结果。同时，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，大力推进守信激励和失信惩戒。
最后，再次感谢您提出的宝贵建议，也希望您继续关心、支持全省住房城乡建设及物业管理工作！

辽宁省住房和城乡建设厅
2024年11月12日

抄送：省人大常委会代表工委、省政府办公厅