程利国代表：
您提出的关于重视物业服务品质、合理收取物业费的建议收悉。物业服务与生活息息相关，一直是百姓关心的热点话题。您的建议对加强和改进物业管理、整治物业管理乱象、打造良好的营商环境、提高居民的幸福感、安全感具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现提出答复意见如下：
一、近期开展的主要工作
近年来，省住建厅高度重视物业管理工作，以完善法规政策、化解矛盾纠纷、选树先进典型等方面为重点，开展了一系列工作，物业管理工作取得一定成效。但是，由于物业管理涉及面多，面向人群广，物业管理制度不完善，确实出现代表所提的一些问题和矛盾，为解决这些问题，去年以来，我厅重点做了以下几方面工作：
1、修改《辽宁省物业管理条例》。针对业主委员会成立难问题，2023年7月，省住建厅配合省人大对《辽宁省物业管理条例》进行了修改，删除了第二十二条第四项和第三十一条第二款中的第四项，“按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金”不作为业主委员会委员的必要条件，有效降低了业主委员会委员的参选条件。
2、开展《办事不找关系指南》编制工作。为解决群众办事难问题，我厅指导各市物业主管部门编制办事不找关系指南，各市均在政务服务网公布了物业行业投诉举报电话和办事指南。同时，印发《关于指导物业服务企业编制〈办事不找关系指南〉的通知》，指导物业企业编制《指南》，确定“物业投诉、物业报修、房屋室内装饰装修登记、安装新能源汽车充电桩”等4个事项办理流程，更好地满足群众办事需求。
3、开展“阳光物业”行动。为了加大物业服务收费信息公开力度,让群众明明白白消费，我厅编制了《住宅小区物业服务公开基础目录》及《公共收益收支情况公示内容》，已经纳入“辽宁阳光三务”公开范围，全省住宅小区已将物业服务公开基础目录及公共收益收支情况录入省纪委“辽宁阳光三务”平台，接受居民群众对物业服务事项的监督。
4、开展房屋室内装饰装修安全专项督查。转发《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，提出加强房屋室内装饰装修安全管理要求，督促物业企业履行登记和告知义务，加强检查巡查，发现违规问题立即采取有效措施进行制止，经制止无效的向有关执法部门报告。将装饰装修安全管理纳入房地产市场专项整治进行督查，全省物业企业在专项整治期间共登记40874户，通过巡查，制止拆改承重墙等违规行为2213户，对于经制止无效的，向相关执法部门报告1353次。
5、开展物业领域群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作。为落实人大代表建议，省住建厅将“物业行业监管不到位，物业企业服务质量不高及其他问题”纳入省纪委集中整治工作内容，召开全省集中整治动员部署会议，明确集中整治重点解决的12方面问题。集中整治从2024年4月开始，至10月底结束，此后转入常态化。
6、曝光典型案例。制发2批重点投诉举报案件通报、转办2批重点案件共计33件，将其作为群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点案例进行调查核实。对经核实确实有问题的企业和个人，根据实际情况，分别进行了责令整改、约谈、批评教育、通报曝光、信用扣分、扣罚个人奖金、罚款企业、解聘物业企业、退还非法所得、党内警告处分等处理。督促物业企业以案为鉴，以案促改，避免类似事件反复发生。
7、开展物业诉讼案件有关情况分析。联合省高法，梳理汇总了近三年全省涉物业方面的诉讼案件，制发《关于调查分析2021—2023年涉物业方面诉讼案件有关情况的通知》，组织各市对物业服务企业逐一分析案件的类型、发生诉讼案件的原因，研究解决诉前化解物业矛盾纠纷、减少诉讼案件数量的具体措施。
二、加强和改进物业管理工作打算
为落实代表建议，切实解决群众关心的物业方面问题，我厅将着力做好以下工作。
1、常态化开展物业乱象整治工作。通过省委网信办《涉辽舆情日报》、省政府办公厅《舆情信息》、住建部转办、省住建厅厅长信箱、群众举办信等多种渠道，广泛收集群众的意见和诉求，督促物业企业采取有效措施进行整改，并根据实际情况，对相关企业进行约谈、信用记录、通报批评、媒体曝光、建议召开业主大会解聘物业企业或移交纪检部门等方式进行处理。同时，认真分析问题成因，举一反三，建立长效管理机制，不断提升物业服务质量。
2、加强物业服务合同备案管理。严格审核物业企业选聘程序是否合规，收费定价与服务标准是否相符，有无霸王条款等，维护广大业主利益。省住建厅已建立物业管理信息系统，将住宅物业服务合同纳入其中管理。指导各地督促物业企业逐一梳理上传物业服务合同，对没有物业服务合同的、物业服务合同过期的、不规范的等，要依法依规进行重新签订。督促物业企业按照合同约定的服务项目、内容和标准，严格履行物业管理区域内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等基础性服务义务。
3、规范物业公司交接程序。前期物业服务合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业要依法依规向新选聘的物业服务企业移交相关资料和财物，按时办理交接手续。结合整治规范房地产市场秩序行动，会同公安、城管执法、市场监管等部门查处一批依法解聘后拒不撤出的“放赖”企业，以及只收费不服务的“躺平”企业，公开曝光典型案例。 
4、推进业主委员会成立。落实《辽宁省物业管理条例》，符合”交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的”或“交付的房屋户数达到总户数百分之五十的”或“自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的”，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议。不允许将“按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金”作为业主委员会委员的参选条件。街道党组织要全面掌握住宅小区是否达到法定召开业主大会条件，及时推动召开业主大会、选举业主委员会；暂不具备召开业主大会条件的，牵头组建物业管理委员会，临时代行业主委员会相应职责。
5、规范物业服务收费行为。为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，省住建厅将主动会商省物价主管部门，研究制定《辽宁省物业服务收费管理实施办法》。住宅前期物业服务收费实行政府指导价，推动市、县价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门根据辽宁省住宅物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级相对应的基准价和下浮幅度。建设单位与选聘的物业服务企业根据政府指导基准价和浮动幅度等规定，按照约定的物业服务标准，在物业服务合同中约定具体收费标准。提倡业主、业主大会或业主委员会通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成，禁止价格欺诈，维护业主和物业服务企业的合法权益。
感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

辽宁省住房和城乡建设厅
2024年5月28日

抄送：省人大常委会代表工委、省政府办公厅