辽住建提发〔2022〕135号

焦明若委员：

您提出的《关于进一步加强政府部门对小区物业公司监管的建议》收悉。您的建议对加强和改进物业管理、提高全省物业管理服务质量具有很强的指导作用。我厅高度重视，全部采纳，认真研究落实。现结合工作实际答复如下：

一、基本情况

（一）小区总体情况

物业管理涉及千家万户，是重大民生工程，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。截止2021年，全省共有住宅小区22060个，总面积125385.18万平方米。其中，实行专业化物业管理小区10683个，面积90178.96万平方米，占总面积的71.9%，占总个数48.4%；街道社区托管小区7271个，面积23815.70万平方米，占总面积的19%，占总个数48.4%；单位自管小区2765个，面积5350.32万平方米，占总面积的4.3%，占总个数12.5%；房管部门管理小区1037个，面积4791.30万平方米，占总面积的3.8%，占总个数4.7%；其他业主自治管理小区304个，面积1248.9万平方米，占总面积的1%，占总个数1.4%。

（二）市场化发展情况

全省实际开展业务的物业服务企业4146个。实施专业化物业管理住宅小区业主大会成立3887个。物业费收缴率达到80%以上的小区有3530个，占比33.0%；收缴率达到60%-80%的小区有3384个，占比31.7%；收缴率60%以下的小区有3769个，占比35.3%。近三年物业费没有调过价的小区有10249个，调价1次的有407个，调价2次的有20个，调价3次的有7个，分别占比为95.94%、3.81%、0.19%和0.06%。

二、存在主要问题

经过多年的培育和发展，我省物业管理工作取得显著成效，专业化物业服务比例逐年提升，为服务广大业主、保障和改善民生、推动下岗再就业、促进社会和谐稳定做出了重要贡献。但物业行业发展受房地产开发、业主意识以及业主大会制度运作、专业经营单位、从业人员素质、政府重视程度、老工业基地现状等诸多因素限制，行业发展也面临着许多难以解决调和的问题、矛盾。主要表现在：

1.政府管理存在薄弱环节。一是从相关管理部门看，横向各相关部门对小区内各类违法行为进行调查处理力度不够，存在推诿的现象。二是从基层政权组织看，街道办事处、居民委员会物业管理责任尚未落实到位。三是部分城市的供水、供电等单位未能依法履行小区内相关维修养护义务。

2.业主大会制度不完善。一方面，发起成立业主委员会难、业主委员会筹备组运作难、召开业主大会难，业主大会成立率偏低。另一方面，主体作用发挥不好。作为业主大会执行机构的业主委员会，成员大都是兼职，缺少懂政策的专业人士，多数业主公共参与意识不强，难以达成多数意见。

3.物业服务质量不够高。一些企业常以管理者自居，处理问题方法简单生硬，收费不透明，服务不达标。一些业主尚未树立“花钱买服务”的意识，多数企业难以持续投入人力、物力，搞好小区服务和管理，很容易形成恶性循环。

4.物业管理矛盾点多发。小区内引发物业管理矛盾点多发，一些开发建设单位的房屋质量问题遗留给物业服务企业，引起业主不满，拒交物业费，引发连锁反应。

三、所做主要工作

针对上述问题，省住建厅主要做了以下工作：

1.紧抓核心问题，打造红色物业。积极推动物业管理融入基层组织建设，推进业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与物业管理积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，发挥党员先锋模范作用，规范物业服务企业和业主委员会运作。

2.制定修订《条例》，完善法规政策。制定修订了《辽宁省物业管理条例》，厘清了基层政府和相关部门的物业管理工作职责，要求各执法部门必须进小区依法管理。一是明确了政府主管部门、街道办事处、居委会以及各相关部门的职责。省、市、县物业行政主管部门负责监督管理物业管理活动；街道办事处或乡镇人民政府要对业主大会成立、业委会日常工作以及协调解决物业管理各方主体之间的矛盾纠纷切实担负起职责，居（村）委会予以协助；公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土、质监、环保、人防、城市管理执法等部门按照各自职责，依法做好物业管理工作。二是明确了投诉举报的管理职责。市县物业行政主管部门要建立物业投诉举报制度，公布投诉方式，接受投诉举报。城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门要按照各自的职责，加强对物业管理区域进行监督管理，要在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为，从法律层面解决了以往个别执法人员不愿进入小区执法管理的问题。三是赋予街道办事处召集、召开物业管理协调会议的职责。由街道办事处或乡镇人民政府负责召集、召开物业管理协调会议，有物业行政主管部门、派出所、司法所、居（村）委会、物业企业等单位以及业委会和业主代表参加，协调解决相关事项。

3.制发服务标准，实行合同履约。编发了《辽宁省住宅物业服务星级标准》，作为签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。督促物业企业按照合同约定，提供物业服务，收取服务费用。物业服务合同要包括服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。物业企业不履行或者不完全履行合同约定的，业委会可依法提起诉讼，要求物业企业承担违约责任。同时，指导各地制定与《标准》相对应的物业收费参考价格，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制，缓解因服务不到位引起的矛盾纠纷。

4.加大信息公开，促进透明消费。2021年，以解决群众关注的物业服务收费信息公开问题为切入点，组织开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益,让人民群众有更多获得感、知情权。全省公示服务收费信息的专业住宅物业服务项目有8082个，开展检查和执法行动1341次，查处未公示项目515个，处罚物业服务企业数12个，公开曝光案例25个。发放政策宣传材料68138份，受理并办结群众投诉举报5376件，950个物业企业签订了“合法经营、规范服务”承诺书。

5.提升服务质量，选树标杆典型。2018--2019年，全省以“抓党建、立标准、树标杆、强协同、谋五共”为主题，连续两年开展物业服务质量提升年行动。通过开展《辽宁省物业管理条例》宣传，举办物业服务行业职业技能竞赛，选树物业服务标杆项目，开展“走进企业学标杆，推动行业促发展”活动及开展全省住宅专项维修资金专项检查等工作，着力解决群众身边的物业问题，不断提高物业服务质量，提升物业管理水平。

四、下步工作打算

根据您的建议，结合实际工作，下一步，我厅拟与省委组织部联合下发《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》（目前正在会签），进一步压实城市主体责任，推进物业管理工作，提升整体物业管理服务水平。

1.规范物业服务企业管理服务。指导各市建立健全物业服务招投标、物业服务收费公示等制度，制定物业服务质量考核评价办法。推行“质价相符”机制，推进各市物业行政主管部门配合物价部门对照《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行）和地方经济水平，制定当地住宅前期物业服务收费政府指导价格，引导业主树立“花钱买服务”意识，合理进行消费。

2.加强党组织对业主委员会的指导和监督。市级物业行政主管部门结合实际制定规范业主委员会建设的指导意见，明确业主委员会成员条件负面清单。街道党组织推动具备条件的住宅小区成立业主委员会，提高业主委员会成立比例；对不能正常履职的业主委员会，依法重新组织换届改选；建立街道社区党组织、住建、政法、信访等部门参加的联审机制，在业主委员会组建、换届改选中把好人选关；推动符合条件的业主委员会设立党支部（党小组），鼓励引导机关企事业单位党员积极参选，提高业主委员会成员中党员比例。

3.加快信用体系建设。加快物业服务企业信用体系建设，开展物业服务质量考核，建立物业管理平台，利用管理平台对物业服务企业、从业人员、物业服务项目管理等情况进行信用信息收集、整理和利用。建立物业服务企业“红黑榜”，并向相关部门推送信息。物业行政主管部门和物业服务企业运用管理平台在线处理、解决群众的投诉、报修问题，化解物业矛盾纠纷。

4.强化考核评价。试行物业服务企业综合考评制度，由物业行政主管部门会同街道社区党组织、业主委员会或业主代表进行考评，将党建工作情况和参与网格治理情况纳入考评指标体系，考评结果作为参与区（市、县）内的物业服务招投标、信用管理、行业评先评优、企业参加行业评先评优等的重要依据。

5.开展试点示范。物业行政主管部门会同组织部门每年要有计划、有针对性地选择不同性质物业服务企业、不同类型物业服务项目开展“红色物业”试点示范，及时总结宣传党建引领物业服务工作中的典型经验做法，打造一批组织建设好、党员队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好的星级服务企业。省委组织部、省住房城乡建设厅联合组织开展“辽沈红色物业”示范小区创建活动，以点带面，推动全省物业管理服务水平整体提升。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

辽宁省住房和城乡建设厅

                       2022年9月13日

抄送：省政府办公厅、省政协提案