辽住建提发〔2017〕153号   　　　　　　签发人：潘学俊

 

 

 

对省政协十一届五次会议第0540号

提案的答复

 

王世春委员：

您提出的关于加强我省物业管理建设建议的提案收悉。按照职能分工，您的提案由省住建厅主办，省物价局协办。现结合省物价局协办意见，答复如下：

一、关于“物业管理招投标不规范，物业管理市场机制尚未形成问题以及解决问题的建议”的答复。

　　《辽宁省物业管理条例》已经列入省人大常委会2017年立法计划，我厅委托律师起草了《条例》（修订草案），《条例》（修订草案）中规定：建设单位应当以物业管理区域为单位，通过招投标的方式选聘纳入诚信体系的物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘纳入诚信体系的物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府监督。

　　通过《条例》对前期物业管理招投标工作进行立法层面的确认。待《条例》修订发布后，我厅将加强对各地《条例》贯彻落实情况的监督检查，大力推行物业管理招投标工作，引导建立公平、公正的市场化竞争机制。指导各地物业行政主管部门加强对物业服务质量的监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定进行管理和服务。

二、关于“业主人身伤害和财产损失的赔偿方面的问题以及解决建议”的答复。

按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。正如您在提案中提到的，物业管理区域内发生业主人身伤害和财产损失情况的，应当依据合同约定由司法部门认定相关责任。

国务院《物业管理条例》对此规定也较为明确。比如，第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

根据上述规定，物业企业对公共区域有安全防范的义务，未尽到安全防范义务的，物业企业应当承担相应责任。业主对人身和财产有特殊保户要求的，应当另行约定。实际情况是，绝大多数业主不了解国家政策规定，因此而产生矛盾纠纷。我厅将指导各地物业行政主管部门加强宣传，引导业主和物业企业对人身和财产方面进行细化约定，明确权利、义务和责任，减少纠纷。

三、关于“物业管理费收缴缺乏公平性的问题及解决建议”的答复。

按照职能，省物价局是企业收费行为的主管部门。省物价局在协办意见中答复：近年来，国家要求进一步简政放权，规定凡是市场主体能够自律管理的都交给市场，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）明确要求放开非保障性住房物业服务费。保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务收费和住房前期物业服务收费是否放开，由各地根据本地实际情况确定。大连市物价局、公安局、国土资源和房屋局联合下发了《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发〔2016〕19号），明确了物业服务收费的相关政策。对物业收费实行了有关有放的政策。对具备竞争条件的，业主不能行使自身权力的物业收费，仍实行政府定价管理；其他具备市场决定价格条件的物业收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。不允许物业公司强制设立收费项目，制定收费标准。

省物价局表示同意您提出的加强物业收费管理的相关建议。各级物价部门要加强对物业收费的监管。物业服务收费要实行收费公示和明码标价制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及标准等公布于众，接受物价部门的检查和业主监督。物业公司按照规定每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。对物业公司随意涨价和质价不符等违法行为，物价部门要依法查处。同时，加大业主充分行使自身权力的力度。物价部门要加强服务意识，指导业主行使权力保障自身利益。

同时，省物价局还说明一个情况，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔1996〕266号）已经废止。

　　关于物业服务收费矛盾，我厅认为关键在于尚未建立“质价相符”的服务机制。为此，从去年3月开始，我厅着手起草《辽宁省住宅区物业服务标准》，通过《标准》由业主、业主委员会监督物业服务是否到位。去年10月，该《标准》列入省质监局标准编制计划。目前，《标准》草稿已完成三轮征求意见。预计年底前，《标准》能够正式出台。我厅还将委托省房地产行业协会根据《标准》制订物业服务参考价格，由省房协定期向社会公布。通过《标准》与价格相对应，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制，缓解因服务不到位引起的矛盾纠纷。

四、关于“车库和车位的权属问题及解决建议”的答复。

对于车库和车位的权属问题，《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。

根据该规定，规划用于停放汽车的车位、车库的原始归属为开发建设单位，计入开发成本。在满足业主优先需要的情况下，开发建设单位有权进行处分。您提到的将车库、车位划入不可收面积，统一摊销在可售面积上的建议，这样做势必增加业主的购房成本，并且无上位法依据，目前尚难以落实。

五、关于“物业管理队伍建设滞后问题及解决办法”的答复。

正如您所提到的“物业管理，不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面专业人才，并要具备相应的专业知识、专业技能、现代化手段。”

为解决物业管理专业人才短缺的问题，国家住建部会同人社部建立了物业管理师制度，旨在提升物业管理人员的专业和服务水平。但国家新一轮简政放权以来，国务院取消了《物业管理条例》关于“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”的规定，物业管理师制度也随之取消，从事物业服务的人员无需持证上岗。您提出“加强培训，持证上岗”的建议，目前难以落实。

但是，加强人才培养势在必行，我厅认为可以从以下几个方面开展工作，落实您提出的相关建议。一是鼓励行业协会按岗位、按专业开展培训，培养岗位型、专业型人才。二是开展校企合作，支持高校、职业院校设置物业服务类专业，为企业定向培养管理人才。三是引导企业加强员工职业技能培训和职业道德建设，规范物业从业人员的服务行为。四是着手按照专业建立物业从业人员人才库，做好人才储备工作。

 

辽宁省住房和城乡建设厅

2017年6月12日

 

抄送：省政府办公厅、省政协提案委