辽住建〔2026〕126号

各市住房和城乡建设局，沈阳市房产局，沈抚示范区规划建设局：

为进一步规范住宅小区公共收益管理，省住房城乡建设厅对《关于规范全省住宅小区公共收益管理的工作指南（试行）》（辽住建〔2025〕76号）进行了修订。现将修订后的《关于规范辽宁省住宅小区公共收益管理的工作指南》予以印发，请认真抓好落实。

辽宁省住房和城乡建设厅

2026年10月10日

（此件公开发布）

关于规范辽宁省住宅小区公共收益

管理的工作指南

为进一步提升市、县（市、区）物业主管部门在规范住宅小区公共收益管理工作中的能力水平，充分保障业主的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《住房和城乡建设部等10部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等法律法规和政策文件规定，结合我省物业管理工作实际，制定本工作指南。

一、公共收益的归集

（一）公共收益来源

本指南所称公共收益，是指利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，依法属于业主共有的资金。

公共收益一般包括利用小区共有道路或场地停放车辆收取的停车费，利用外墙、电梯轿厢、楼道等设置广告收取的广告费，利用共有场地设置快递柜、售货机、摊位等收取的进场费或租金，依法依规利用物业用房产生的收入，以及处置报废共用设施设备回收的残值收入等。

可以扣除的合理成本一般包括共有房屋租赁的装饰装修费用；停车位的设施成本、场地改造成本、保险费用、设施维护成本、人员工资；广告收入的设施成本、电费、保险、维护费用、安装或拆除成本；场地恢复美化成本、运输成本、人工成本、财务人员费用等。以上成本费用均为与产生公共收益相关工作而产生的费用。

（二）经营管理主体

业主大会成立前，可依据临时管理规约、前期物业服务合同相关约定，由建设单位、物业服务企业作为经营管理主体。临时管理规约、前期物业服务合同未约定的，由代行业主委员会职责的居（村）民委员会或物业管理委员会作为经营管理主体。业主大会成立后，经业主大会决定，可由业主委员会自行管理或委托物业服务企业、第三方专业机构代为管理。

（三）资金管理方式

市、县（市、区）物业主管部门可以在住宅专项维修资金存储银行设立公共收益资金专户，以物业管理区域为单位设立分账户，引导经营管理主体将公共收益资金交（转）存至分账户，通过银行监管协议规范公共收益资金管理。

公共收益未转存至分账户的，市、县（市、区）物业主管部门应督促经营管理主体对公共收益资金进行专户存储，并与存储银行签订监管协议。

（四）日常管理规范

督促引导经营管理主体按照《中华人民共和国会计法》等相关规定，设置会计账户，对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，编制财务会计报告，供业主查询。

督促引导经营管理主体采取线下线上相结合的方式进行公共收益公示。线下公示，可以在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期一般不少于十五个工作日。线上公示，可以通过“辽宁阳光三务”平台、辽宁省物业管理大数据监督系统等信息系统进行长期公示，供业主查询、监督。

二、公共收益的使用

（一）使用范围

公共收益可用于以下方面：

1.补充建筑物及其附属设施的维修资金；

2.电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；

3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；

4.业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬、津贴或者补贴；

5.委托第三方开展的评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

6.房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

7.电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；

8.经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；

9.业主大会决定的其他用途或者支出。

（二）使用流程

引导业主共同决定公共收益使用流程，并在管理规约、物业服务合同或公共收益委托经营管理协议中予以约定。未经业主共同决定使用流程的，可引导经营管理主体参照以下流程组织实施。

1.制定使用方案。经营管理主体根据实际情况制定公共收益使用方案，其中，资金使用方向为工程类，建议写明造价预算与审核、施工单位遴选、验收与审计（验收过程需要至少3名业主代表全程参加）、资金支付等方式以及材料与设备、施工过程监督等要求。

2.公示征求意见。使用方案在物业区域内显著位置公示，可采取微信、电话等方式通知到全体业主并征求意见，明确告知业主可提反对意见，公示期不少于十五日。

3.业主决策。公示期结束后，由经营管理主体负责统计业主意见情况，如有专有部分面积占比超过三分之一的业主或人数占比超过三分之一的业主反对，则不予通过，反之，可以使用。

4.资金划转。督促公共收益资金存储银行，按照监管协议等约定方式划转资金。

5.资料归档。督促经营管理主体做好相关记录，并同步将使用过程中的相关资料整理归档。

如遇危及房屋安全的紧急情况，需要使用公共收益的，可以比照住宅专项维修资金相关规定简化流程。

三、监督管理

（一）监督主体

物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府依法对公共收益的管理和使用情况进行监督。经营管理主体有配合提供账目、接受问询的义务。

物业服务企业作为经营管理主体时，业主委员会、物业管理委员会有权根据议事规则、管理规约、合同约定、委托协议等进行监督。

（二）监督方式

物业主管部门应指导街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会加强日常监督，并做好监督抽查。畅通问题反应渠道，受理业主、基层党组织对公共收益取得、使用的投诉举报内容。

鼓励委托第三方机构对公共收益收支情况进行审计。物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府可通过政府购买服务等方式，对存在争议或风险较高的住宅小区公共收益管理情况组织实施审计。

（三）督促整改

公共收益没有实施专账专户管理的、公共收益底数不清管理不规范的、未公示公共收益收支情况、未履行经营管理主体备案的，应当由物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府按照职责分工督促整改。其中，经营管理主体是物业服务企业的，由物业主管部门督促整改；经营管理主体是业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会的，由街道办事处或乡镇人民政府督促整改。

擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，以及侵占、挪用公共收益资金的，由相关政府部门依据相关法律法规予以查处。支持引导业主依法向人民法院提起诉讼。

本指南自印发之日起施行，辽宁省住房和城乡建设厅于2025年印发的《关于规范全省住宅小区公共收益管理的工作指南（试行）》（辽住建〔2025〕76号）同时废止。

辽宁省住房和城乡建设厅办公室           2026年10月10日印发