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辽住建提发〔2025〕125号                 签发人：解 宇

                                    

对省十四届人大三次会议

《关于完善物业条例打击不法物业的建议》（第1431111号）的答复

武中华代表：

您提出的《关于完善物业条例打击不法物业的建议》的建议收悉，物业服务与生活息息相关，一直是百姓关心的热点话题。您的建议对加强和改进物业管理、整治物业管理乱象、提高居民的幸福感、安全感具有很强的指导作用。我厅高度重视，认真研究落实工作。现答复如下：

一、开展的主要工作

近年来，省住建厅高度重视物业管理工作，以完善法规政策、化解矛盾纠纷、选树先进典型等方面为重点，开展了一系列工作，物业管理工作取得一定成效。但是，由于物业管理涉及面多，面向人群广，物业管理制度不完善，确实出现代表所提的一些问题和矛盾，为解决这些问题，去年以来，我厅重点做了以下几方面工作：

1、修改《辽宁省物业管理条例》。针对业主委员会成立难等问题，2023年至今，按照民法典的要求省住建厅配合省人大对《辽宁省物业管理条例》进行了多次修改，及时完善条例，对业主委员会成立等一些内容都作出了新的规定。

2、加强党建引领，充分发挥基层党组织作用。省委社会工作部统筹推进党建引领基层治理，深入贯彻落实省委、省政府《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的实施意见》，以及省委组织部、省住建厅《关于党建引领物业管理服务与城市社区治理深度融合的指导意见》精神，通过党建引领，把党的领导贯穿基层治理全过程、各方面，不断提升基层治理水平。着力加强物业服务管理和党建联建工作，指导社区“两委”加强对业主委员会和物业服务企业的监督，完善社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业协调机制。将党建引领有机嵌入小区治理，激活业委会自我管理能力，提升物业企业服务水平。充分调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区党员、社区志愿者、驻区单位的积极性主动性，共同参与社区治理，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众日益增长的美好居住生活需要。截至目前，省级物业行业党委已经成立，12个市成立了市级物业行业党委（朝阳、铁岭未成立），成立区、县级物业行业党委67个；全省符合成立党支部条件的物业企业785家，已成立党支部660个，占比84%；未成立党支部的企业，街道社区共选派党建工作指导员1570人。

3、开展物业领域群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作。连续两年开展集中整治工作，2024年省住建厅将“物业行业监管不到位，物业企业服务质量不高及其他问题”纳入省纪委集中整治工作内容，召开全省集中整治动员部署会议。集中整治从2024年4月开始，明确重点解决的12方面问题。包括物业企业以不缴纳物业费为由限制业主进园区楼栋、乘坐电梯、使用水电，不按照要求公开公共经营收益及使用情况，经合法程序被业主大会解聘后拒不退出等，广泛收集投诉典型案例，建立《问题线索处理台账》，督促物业企业立行立改，以案为鉴，以案促改。2025年，全省住房城乡建设系统开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”民生实事工作，强力推动工作落实。

4、建立义务监督员制度。印发《关于建立“物业服务质量义务监督员”制度的通知》，全省共选聘近千名物业服务质量义务监督员，协助政府部门对物业企业的服务质量进行监督，形成政府监管和社会监督的合力。建立物业监督员制度是督促物业企业提升服务质量，前端化解物业矛盾纠纷的重要措施。

5、推动信息公开。编制《住宅小区物业服务公开基础目录》和《公共收益收支情况公示内容》，统一制定公示模板，指导督促物业企业按时在小区公示栏或大门口等显著位置公开服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等内容。

二、存在的问题

1、监管缺手段。2017年国家取消了物业企业资质，使物业企业门槛较低，人员良莠不齐，导致即使有失信行为，也难以实施有效惩戒，行业监管难度加大。

2、准入不规范。前期物业选聘以及合同期满后续聘，由开发商、业主委员会或街道社区代行业主委员会操作，程序不透明、文本不统一、备案没标准，导致一些不良企业进入物业项目，并且一旦进入很难退出。

3、退出没机制。有的期满后未履行续聘手续继续服务，有的经合法程序被业主大会解聘后以各种理由拒不退出，甚至经法院判决败诉后仍不退出，公安部门一般不介入强制，物业主管部门也没有强制手段。

4、收费有争议。物业服务合同文本不统一，多由物业企业主导，如在服务内容和标准中有不平等约定，将为后期矛盾纠纷埋下隐患。在进行前期物业合同备案时，对收费标准没有审查手段。物业企业顾虑后期提价难，在前期物业费定价时有意高定。

三、下步工作打算

（一）进一步完善基础性制度

一是小切口修改《辽宁省物业管理条例》。建议将《条例》第五十条“提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业”，修改为：“建筑面积超过三万平方米的，业主大会应当通过招投标方式选聘物业服务企业”。并在同条增加“物业服务企业应当在中标后十五日内持物业服务合同向县物业行政主管部门办理备案”。

按照《条例》第四十一条规定，前期物业服务企业应当通过招投标方式选聘，且物业服务合同要向县物业行政主管部门办理备案。但对前期物业服务合同到期后的续聘没有硬约束，是导致当前物业市场秩序混乱的重要原因。《条例》第五十条修改后，相关规定与前期物业管理一致，能够避免业主大会规避招投标程序暗箱操作选聘物业企业，同时授权物业行政主管部门对物业合同进行备案把关。

二是规范物业服务招标投标行为。指导制定物业服务招标投标管理办法，细化投标人、评标专家要求。建立工作抽查制度，通报违规行为，督促招标投标活动规范开展。引导业主与物业服务企业将投标承诺内容纳入合同，并约定开展定期评估，物业服务企业未履行合同义务的，可以根据《民法典》解除合同，违约方承担违约责任。

三是规范物业服务企业退出管理。因物业服务合同期满不再续聘、双方当事人协商解除、业主依照法定程序解除等情形，规范物业服务企业按照合同约定和业主大会的决定有序退出物业项目。物业行政主管部门会同公安、城管执法、市场监管等部门，依法查处按照法定程序解聘后拒不撤出的企业，公开曝光典型案例。

四是规范物业服务和收费标准。制定统一的物业服务合同示范文本，完善合同条款，明确服务内容和标准，引导业主与物业企业通过合同约定方式定期评估、调整物业收费价格。指导行业协会依据《辽宁省住宅物业服务星级标准》和物业服务成本信息和计价规则，制定不同标准等级的物业收费参考价格，供业主和物业企业协商物业收费价格时参考。各市物业主管部门要配合物价部门适时调整当地住宅前期物业服务收费政府指导价格，适应形势变化要求。

（二）全面加强行业监管

一是加快信用体系建设。所有城市都要开展信用评价工作，制定统一的信用评价标准，将评价结果作为物业企业选聘和确定收费标准的重要依据。建立物业企业“黑榜”，推动建立守信激励和失信惩戒制度。

二是规范业主委员会成立。制定《业主委员会成立导则》，细化业主委员会成立流程和人员标准，提高业主委员会成员中党员和代表委员比例。街道社区党组织加强对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的具体指导，严把人选标准和质量。

（三）多渠道化解矛盾纠纷

一是切实提升物业服务水平。制定《辽宁省住宅小区物业服务质量提升行动方案》，开展物业服务质量提升行动，督促物业企业按照合同约定做好基础服务，在设施维护、垃圾清理、园区绿化、车辆管理等业主最关注的方面提高服务水平，避免物业服务质量“小事”变成“大事”，加剧矛盾纠纷。

二是畅通投诉举报渠道。重新启用《辽宁省易安居物业服务平台》，开发业主版、企业版、政府版界面，业主在线投诉举报，后台自动分配给物业企业，主管部门跟踪督办。定期统计分析投诉内容，针对性加强监管。在平台上公布重点投诉案件，事了销号。

三是厘清各方职责边界。落实开发商遗留房屋质量维修和专业部门水、电、暖等专业设施设备维护责任，推进管理和执法进小区，进一步明确物业主管部门、街道社区和相关职能部门的职责清单，依法落实各方部门责任。建立执法机构常态化进小区巡查服务机制，公开投诉举报电话，及时发现和处理小区内各类矛盾纠纷。

四是建立多元化解机制。省住建厅、省委社工部、省司法厅、省高院联合下发《辽宁省推动化解物业服务领域矛盾纠纷任务清单及部门责任》的通知，健全府院联动机制，引导物业矛盾纠纷先行调解、前段化解。借鉴盘锦市和营口市鲅鱼圈区物业纠纷调解委员会做法，推动各地建立物业纠纷人民调解委员会，强化人员、场地、经费保障，开展物业纠纷诉前调解。发挥街道、社区、行业协会在物业纠纷化解中的作用，促进物业纠纷预防在源头、化解在萌芽。

感谢您对我们提出宝贵意见，希望您继续关心、支持全省物业管理工作！

联系人：王荣昌

联系电话：024-23448625

                       

 辽宁省住房和城乡建设厅

                           2025年5月20日

抄送：省人大代表工委、省政府办公厅